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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富

时间:2024-07-11 01:21:45 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8680
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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中,对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍,购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权,既是购房者迫切关心的问题,也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题,更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权,顾名思义,是指房产的所有权,对购房者来说,产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种,其所有权的取得不以是否交付为准,而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以,购房者从维护自身利益的角度出发,在决定是否购买某个特定房屋时,不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权,更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍,那么,轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中,重则可能导致购房者钱房两空,血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍,其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中,买方的主要义务是支付房款,而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析,是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

民政部、国家民族事务委员会关于不要强迫回族实行火葬问题的通知

民政部 国家民族事务委员会


民政部、国家民族事务委员会关于不要强迫回族实行火葬问题的通知
民政部、国家民族事务委员会



各省、市、自治区民政局、民族事务委员会,新疆维吾尔自治区民族宗教事务局:
近几年来,据回族干部和群众多次来信、来访反映,有些省、市、自治区,不断发生强迫回族群众实行火葬的情况。有些地区,出“布告”下“命令”,限期实行火葬,规定“不分民族,一律火化”把实行“火葬化”作为建成大寨县的标准之一;有的地区,采取生硬的作法,强迫实行
火葬,甚至动员民兵,把群众已经葬埋的尸体,扒出来重新火化;有的地区,对不接受火葬的干部和群众,进行批斗、游街、停职反省,甚至擅自拘留。这些做法,都是错误的,在群众中造成了很坏的影响。
尊重少数民族的风俗习惯,是党的民族政策的一项重要内容。我国宪法规定:各民族“都有保持或者改革自己的风俗习惯的自由。”少数民族实行土葬或火葬,是一个风俗习惯问题。对这种风俗习惯的保持或改革, 应当尊重本民族人民群众的意愿,绝不能强迫。有些地区的回族群众
死人后土葬深埋,不显著留坟头的作法,群众比较容易接受,可以试行推广。无论在城市或乡村,对回族群众已经土埋了的尸体,决不允许再挖出来重行火化。对不接受火葬,以及向上级机关来信、来访的回族干部和群众,不能歧视,更不能打击报复。
正确对待少数民族的风俗习惯,包括回族的丧葬问题,是关系到落实党的民族政策,加强民族团结的问题,各有关部门应该切实注意。对少数违法乱纪的干部,应该进行批评教育,严重的要适当处理。对受到强迫火化和受到打击报复的回族干部和群众,应该做好善后工作,以挽回不良
影响。



1979年2月10日

关于发布《铁路施工企业资质管理办法》的通知

铁道部


关于发布《铁路施工企业资质管理办法》的通知
1996年9月11日,铁道部

部属各单位:
为适应发展社会主义市场经济的要求,加强铁路施工企业的资质管理,现发布《铁路施工企业资质管理办法》,自发布之日起施行。1989年发布的《铁路施工企业资质管理办法》同时废止。
一九九六年九月十一日

铁路施工企业资质管理办法

第一章 总 则
第一条 为适应发展社会主义市场经济的要求,加强铁路施工企业的资质管理,维护铁路建筑市场秩序,保障铁路施工企业依法进行建设工程承包与经营活动,根据《建筑业企业资质管理规定》(建设部第48号令),结合铁路实际,特制定本办法。
第二条 凡从事土木建筑工程,线路、管道和设备安装工程,装修装饰工程等新建、扩建、改建活动的铁路国有施工企业,均适用本办法。
第三条 本办法所称企业资质是指企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等。
第四条 铁路施工企业资质等级及承包范围的核定,均执行建设部1995年颁发的《建筑业企业资质等级标准》。
第五条 鉴于铁路实际,铁路施工企业按工程施工总承包和施工承包两类核定资质等级。
工程施工总承包企业资质等级分为一、二级;施工承包企业资质等级分为一、二、三、四级。
第六条 铁路施工企业的资质管理工作,由铁道部建设司归口负责(以下称资质管理部门)。
第七条 铁路施工企业的资质证书采用建设部统一印制的《建筑业企业资质证书》。工程施工总承包一级、施工承包一级资质证书加盖建设部印章;工程施工总承包二级及施工承包二、三、四级资质证书加盖铁道部印章;资质年检及变更等事项均加盖“铁道部建设司资质管理专用章”


第二章 资质申报与审查
第八条 申请施工资质的企业,必须提供下列资料:
一、建筑业企业资质申请表;
二、企业机构成立的批准文件;
三、企业法人营业执照;
四、企业章程;
五、企业法定代表人和企业技术、财务、经营负责人的任职文件,职称证件;
六、企业所有工程技术、经济人员和项目经理的职称(资格)证件;
七、企业上年度的生产统计和财务决算年报表;
八、企业的验资证明;
九、企业完成的代表工程及质量、安全评定资料;
十、其他需要出具的有关证明。
第九条 施工资质的申报与审批程序
铁路施工企业资质的申报按企业隶属关系逐级审查上报。工程施工总承包一级、施工承包一级资质由铁道部审查,国务院建设行政主管部门审批;工程施工总承包二级及施工承包二、三、四级资质由铁道部审批。经审查批准的企业,由资质管理部门颁发相应的《建筑业企业资质证书》。企业将一份经过审批的《建筑业企业资质申请表》送交所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门备案。
申报与审批程序为:
一、申报企业填写《建筑业企业资质申请表》,按第八条要求的内容准备资料,报企业上级主管部门;
二、企业主管部门初审。铁路局系统由各铁路局(集团公司)初审盖章;工程、建筑总公司系统由局预审盖章后报总公司初审盖章;中土公司由公司初审盖章;通号总公司系统由总公司初审盖章;其他单位由企业主管部门初审盖章。
三、初审单位将本系统企业申报材料汇总报铁道部资质管理部门。
第十条 由于企业组织结构的调整,成建制的分立、合并组建的施工企业,按企业实际达到的资质条件进行审查。
凡新设立施工企业,其资质等级应从最低等级定起。
第十一条 企业遗失《建筑业企业资质证书》,必须在《人民铁道报》上声明作废后,方可申请补办。
第十二条 任何单位和个人不得涂改、伪造、出借、转让或出卖《建筑业企业资质证书》。《建筑业企业资质证书》复印件无效。

第三章 动态管理
第十三条 企业资质动态管理,系指企业按资质标准就位后,企业资质条件发生变化,高于或低于原定资质等级标准时,由资质管理部门对其资质等级或承包范围进行相应调整的管理。
第十四条 企业资质动态管理,由资质管理部门通过年检或其它方式进行。
第十五条 企业在资质定级三年后,按合理工期完成两项本等级承包范围规定的上限工程,全部工程质量合格,未发生工程建设重大事故,其它资质条件均达到上一级资质等级标准,并且连续两年资质年检合格的,可申请晋升一个资质等级。
企业资质定级二年后,满足上述规定的条件,并获得两项省、部级工程质量奖或一项国家级工程质量奖的,也可以申请晋升一个资质等级。
第十六条 申请资质升级的企业,除按本办法第八条的要求提供资料外,路外工程还应当提交企业所在地质量和安全专门监督机构出具的企业工程质量和施工安全综合鉴定意见。
第十七条 企业按资质标准就位后,有职称的工程技术人员、企业资本金和生产经营用固定资产数量发生变化,其中两项不足标准规定数80%,或其中一项不足标准规定数70%的,降低一个资质等级。
被降级的企业,必须待企业资质条件重新达到资质标准要求后,方可恢复原有资质等级。
第十八条 由于企业经营管理不善,工程建设发生重大事故而被降级的,要经过一年以上的整改,经资质管理部门核查确认,确实有明显改进,达到整改目标要求的,可恢复原资质等级。
第十九条 企业连续两年资质年检不合格的,降低一个资质等级。
第二十条 企业变更名称、地址、法定代表人及技术、财务、经营负责人等,应在变更内容发生后一个月内,到资质管理部门办理变更手续。
施工企业发生分立、合并后三个月内,原施工企业应向资质管理部门办理资质变更或注销手续。
第二十一条 企业在办完资质变更手续后,应按工商行政管理部门的有关规定,及时办理企业法人营业执照的变更。
第二十二条 企业资质等级的升级和承包范围的变更,一般在资质年检结束后办理;企业的降级等变更事项应随时办理。
第二十三条 企业因工程质量、施工安全、现场管理等问题涉及资质的升、降级时,有关部门可向资质管理部门提出建议,资质管理部门按有关规定处理。
第二十四条 企业的资质年检时间为每年三月至五月。
年检工作按以下程序进行:
一、受检企业按规定的时间向资质管理部门提交下列资料:
1.建筑业企业资质年度检查表;
2.建筑业企业资质证书;
3.企业法人营业执照;
4.上年度完成的主要工程及生产统计和财务决算报表;
5.项目经理及工程技术、经济管理人员情况;
6.安全、质量事故情况等。
二、资质管理部门在审查核实有关资料后,对企业资质年检作出结论,记录在《建筑业企业资质证书》(副本)的“年检记录”栏中。
年检结论分为合格、基本合格、不合格三种:
1.企业资质条件完全符合资质等级标准,上年度内未发生工程建设重大事故及违法行为的,为“合格”;
2.企业资质条件基本符合资质等级标准(指一项指标达到标准80%以上,其它均达到标准要求),上年度内未发生过三级及以上工程建设重大事故及重大违法行为的,为“基本合格”;
3.企业的资质条件与资质等级标准差距较大,或过去一年发生过三级(或两起四级)以上工程建设重大事故,或发生过重大违法行为的,均为“不合格”。
第二十五条 没有申请资质年检的企业,经过资质管理部门提示后仍不申请的,视为自动歇业,原核发的资质证书无效。

第四章 罚 则
第二十六条 企业在申请资质等级或资质年检中,采取弄虚作假、行贿等不正当手段,虚报资质条件或有关资料的,资质管理部门根据情节给予警告、通报批评,并严格按资质标准对其资质重新审核;对情节严重的,给予扣发资质证书三至六个月、限期整顿、降级、直至吊销资质证书的处罚。
第二十七条 企业承担的铁路建设项目未经建设单位核准而擅自分包,建设单位有权给予警告或停工处罚,并视情节建议资质管理部门予以通报批评或降低资质等级。
第二十八条 无《建筑业企业资质证书》或超越资质证书核定的承包范围承包工程的,给予警告、停工、降低资质等级、吊销证书的处罚。
第二十九条 具有工程施工总承包资质的企业,未经铁道部批准擅自进行路内工程施工总承包的,取消总承包资质。
第三十条 对涂改、伪造、出借、转让或出卖资质证书的,由资质管理部门根据情节给予警告、扣留证书、吊销证书的处罚。
第三十一条 由于企业经营管理不善,造成三级或两起(含)以上四级工程建设重大事故的,要缩小其相关的承包工程范围;情节严重的,降低一个资质等级。
第三十二条 未在规定期限内办理资质变更手续的,资质管理部门除责令限期办理外,可给予警告。
第三十三条 资质管理部门的工作人员如有严重失职,索贿、受贿或侵害企业合法权益的,由所在单位给予行政处分;情节严重构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十四条 铁路施工企业系指从事铁路基本建设工程,以及其他行业土木建筑工程和设备安装工程等施工生产活动的国有企业,不包括大修、维修单位,及多经、集经企业。
第三十五条 铁路(大型)一级施工资质只在工程局级企业中评定。
第三十六条 本办法自发布之日起施行,1989年发布的《铁路施工企业资质管理办法》(铁建〔1989〕124号)同时废止。
第三十七条 本办法由铁道部建设司负责解释。