财政部


房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。



违章建筑可为故意毁坏财物罪侵害对象的理论探析

钟伟苗

[摘要]侵犯财产罪所指财物是个宽泛的概念，应随着形势的发展不断赋予其新的涵义。侵犯财产罪侵害的对象应包括财物的所有权和占有权。违章建筑可以成为故意毁坏财物行为侵害的对象有刑法和物权法依据。
[关键词]侵害财产罪 违章建筑 探析

刑法第275条规定：故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。按照通论，故意毁坏财物罪的侵害对象是公私财物的所有权，包括不动产和动产。但社会生活是纷繁复杂的，有时体现在法律上的问题也会变得异常复杂。违章建筑能否成为故意毁坏财物罪的侵害对象问题就颇有争论。本文作一探析。
一、关于财物
刑法第91条规定：本法所称的公共财产，是指下列财产：（一）国有财产；（二）劳动群众集体所有的财产；（三）用于扶贫和其他公益事业的社会捐助或者专项基金的财产。在国家机关、国有公司、企业、集体企业和人民团体管理、使用或者运输中的私人财产，以公共财产论。第92条规定：本法所称公民私人所有的财产，是指下列财产：（一）公民的合法收入、储蓄、房屋、和其他生活资料；（二）依法归个人、家庭所有的生产资料；（三）个体户和私营企业的合法财产；（四）依法归个人所有的股份、股票、债券和其他财产。虽然财产是指金钱、财物及民事权利的总和 ，因此，财产范围要大于财物的范围，但笔者认为，上述刑法所称公私财产其实仍作公私财物解，刑法本身并没有对二者进行区分。而且，刑法典对公私财物并没有作概念上的阐述，而只是作了列举性规定。因此，对公私财物概念的理解无法从刑法典本身找到全面正确的答案，有必要结合物权法理论加以阐述和理解。首先，从刑法规定看，对公私财物进行划分并无必要，其列举也并不全面。因为，现行刑法没有规定以公民私人财产为犯罪对象或者以其作为犯罪后果的犯罪，因而刑法第92条对公民私人所有的财产的界定没有必要。在我国刑法中，抢劫罪、盗窃罪、诈骗罪、抢夺罪、聚众哄抢罪、敲诈勒索罪和故意毁坏财物罪都是法律明文规定以公私财物为犯罪对象的犯罪，但是，法律并没有因为财物是公或私而对这些犯罪在定罪条件或者处罚措施上有所区别。同样地，刑法规定放火罪、决水罪、爆炸罪、投放危险物质罪、以危险方法危害公共安全罪、交通肇事罪、重大环境污染事故罪、非法处置进口的固体废物罪、擅自进口固体废物罪和环境监管失职罪的犯罪后果表现均包括了公私财产的损失，但并没有对公私财产进行量刑上的区别对待。实际上，所有权形式除了属于“公”、“私”以外，还有既不属于公共财产也不属于私人财产的财产所有权形式，如共同共有和股权等。其次，从物权法规定看，物包括动产和不动产。无论是动产和不动产，一般来说是指有体物。但法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。如物权法第223条至第228条规定的就是权利作为物权的客体。梁慧星教授认为，物是指能够为人力控制并具有价值的有体物。能够为人力控制并具有特定空间视为物。人力控制之下的电气亦视为物。
财产型犯罪所指的财产概念在司法实践中确实存在许多模糊看法。笔者认为，不能“书生执法”和“机械司法”，应当结合物权法理念，对于财物范围的界定应当根据其固有的蕴意结合实际赋予其新的应有的意义。有论者认为，只需具备以下二个条件即可认定为是刑法中财产型犯罪中的财物：一是财物具有为人可以控制的；二是财物对人有经济价值或者是可以为行为人利用的并且可以从中获得利益的。这既是现代刑法处罚财产犯罪之当然要求，也是罪刑法定原则的应有之义。 因此，违禁品如毒品、淫秽物品和违章建筑等也应包括在财产型犯罪所指的财产范围内。如盗窃毒品的，仍可构成盗窃罪。这不是对拥有毒品者的保护，而是对正常社会秩序的保护。最高人民法院《关于盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》（下简称《司法解释》）（法释[1998]4号）第五条第（八）项明确规定：“盗窃违禁品，按盗窃罪处理的，不计数额，根据情节轻重量刑。”最高人民法院法[2000]42号《全国法院审理毒品犯罪案件工作座谈会纪要》（以下简称《纪要》）第（六）条也指出：盗窃、抢劫毒品的，应当分别以盗窃罪或者抢劫罪定罪。 认定盗窃犯罪数额，可以参考当地毒品非法交易的价格。此外，最高人民法院《关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）（法发[2005]8号）对抢劫特定财物的定性问题的规定也是同样的精神：以毒品、假币、淫秽物品等违禁品为对象，实施抢劫的，以抢劫罪定罪，抢劫的违禁品数量作为量刑情节予以考虑。
二、关于财产型犯罪侵害的对象和侵害的法益
财产型犯罪侵害的对象和法益问题也是有争论的问题。日本通说的判例认为，违禁品具有财物性，可能成为财产罪侵害的对象。只不过所提出的理由有所不同。 另有学者认为，即便是违禁品，民法上还是有所有权，只不过是国家基于行政目的禁止私人持有，因此，在它没有成为没收对象之前，其所有权应予保护。还有学者认为，对买来的、别人赠送的违禁品，即使不被认为有法律上的所有权，但事实上有像所有者那样支配、使用、处分的权利，如果不是根据法律手续没收，这种权利不能被侵害。我国刑法学界主要有两种观点：一种认为，枪支弹药、毒品、淫秽物品等违禁品，均不属于非所有物，所以也可以成为财产罪的侵害对象 ；另一种观点如赵秉志教授认为，违禁品能否成为侵犯财产罪的对象关键在于刑法是否已就取得违禁品的行为规定了相应的其他性质的犯罪。因此，在我国刑法已规定了盗窃、抢夺、抢劫、私藏枪支弹药等罪名的情况下，枪支弹药显然不再属于侵犯财产罪的对象。至于对未规定相应罪名的其他违禁品则有可有能成为侵犯财产罪的对象。
此外，对于财产型犯罪侵犯的法益是财产所有权还是也包括财产占有权问题，也有不同的观点。如偷偷从寄售商店开回自己已质押的摩托车是否构成犯罪？构成何罪？有论者认为构成盗窃罪。理由是盗窃罪犯罪的对象是公私财物，公私财物既可以理解为公私所有的财物，也可理解为公私占有的财物。占有作为所有权的一项权能，可依照法律规定或所有人的意思转移给非所有人，非所有人获得相对独立的占有权。刑法对合法占有进行保护，不管是所有人还是第三人进行非法侵害，都应当受到法律惩罚。 也有论者认为，刑法上的“公共财产”与民法上的“公有财产”不同。“公有财产”与“私有财产”相对，表明财产的归属。而公共财产并非物权法上的概念，而是我国刑法上特有的，按刑法91条的规定，“公共财产”包括国有财产、集体所有的财产和特定的私人财产（即该条第二款规定的私人财产）。只表明财产的控制或占有状态，而不表明其权属（所有权）状态。盗窃罪的法益是所有权。盗窃属于自己所有的财物如被司法机关扣押的摩托车不可能构成盗窃罪，而只可能构成非法处置扣押的财产罪 。而张明楷教授则认为，盗窃罪侵害的法益不应限于所有权，而应包括财产所有权及其他本权（包括他物权及债权，他物权又包括占有权，这是一种合法占有），其次是需要通过法定程序恢复应有状态的占有，当自己所有的财物由他人合法占有时，他人对财物的占有就是财产犯的法益，因此，行为人盗窃他人占有的该财物，当然成立盗窃罪。
笔者认为，侵犯财产罪侵害的对象不应只限于合法财产，其侵害的法益也不应限于财产的所有权，而应包括财产的占有权（合法债权）等在内。如果不作这样的理解，在实践中会产生不少问题。如盗窃违禁品案，由于违禁品本身不属于合法财产，按“合法财产说”就无法进行刑事追究了，显然与《司法解释》、《纪要》和〈〈意见〉〉精神不符。又如盗窃所有权属于自己而被别人（或国家机关）合法占有的摩托车案中，摩托车本身属于合法财产且价值较大，在现行法律没有对这种行为构成其他犯罪作特别规定的情况下，按“所有权说”也无法对这种行为进行刑事追究，然这种行为的社会危害性却也是显而易见的。其次，行为人的盗窃行为没有侵害他人的财物所有权，即使因此使受害人受到了损失，但这种损失不是摩托车本身的损失，而是受害人债权的损失。他人之物（物权）与本人之债权是完全不同的两回事，这种债权损失与盗窃行为之间并不存在刑法上的因果关系（只具有民法或行政法上的因果关系）。第三，如果摩托车所有权人把摩托车盗回后告知了合法占有人（国家机关），则摩托车占有人本身并没有财物的损失，而且是否必然会造成其债权的损失也还不能肯定（即使因此导致摩托车的灭失，但摩托车的所有权人完全有可能仍具有偿债能力）。第四，盗窃罪以数额作为定罪量刑的主要依据，而数额是以被盗财物本身的价值为标准的，显然与上述以债权损失为依据认定的数额是根本不同的。由此看来，侵犯财产罪侵害的对象和法益应理解为“财产”（而不是仅“公私财产”抑或“合法财产”）且包括财产的所有权和占有权，这才符合经济社会发展对法律保护的要求，也符合当前司法工作实际。
三、违章建筑可成为故意毁坏财物行为侵害对象的物权法探析
违章建筑是指未经政府有关部门批准或采用欺骗手段骗取批准，或虽经批准但批准的内容违法而占地所建、扩建或改建的建筑物。
关于违章建筑的归属问题，司法实践中主要有以下几种观点：一是不动产所有权说。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。因此，房屋所有权的产生以登记为生效要件，未经登记，即不发生物权法律效力。违章建筑未办理物权登记或进行违法登记，因此违章建筑人不能取得建章建筑的所有权。二是动产所有权说。认为作为违章建筑整体，因其违法性，所有权及其他派生的权利不被承认，但构成违章建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律保护。三是使用权说。认为一般违章建筑人建造房屋后自己都加以使用，而且别人不得侵犯其对违章建筑的占有与使用，所以违章建筑人对违章建筑虽然不能享有所有权，但应该享有使用权。四是占有说。认为建筑人对违章建筑的占有作为一种事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外，建筑人自己可以对建筑物加以一定的占有与一定的使用，禁止他人侵犯建筑人对违章建筑的占有。上述几种观点都有一定的道理，但都又有失偏颇。第一种观点与物权法第30条规定精神不符。第二种观点缺乏整体性考虑，有回避矛盾之嫌。第三种观点没有回答使用权的产生基础问题。第四种观点似乎符合物权法精神，但也存在不够全面的问题。
物权法第30条规定：因合法建造或者拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。有人据此认为，违章建筑不是合法建造，所以建造人不可能取得违章建筑的物权。但笔者认为，对“合法违造”的理解其实是大有争论余地的问题。如，某人经土地管理部门和城市规划部门批准在某高压电力线路下边红线控制范围内建造了房屋，后被电力管理部门发现并依法责令限期自行拆除。显然，行为人的行为违反了电力管理法律法规，其建筑物迟早应被认定为违章建筑，但在政府电力管理部门发现并告知前，行为人并不一定知道其行为违法，且之前有关部门确已对其批准（尽管有关部门的批准是违法的），那么，行为人在建造过程中的行为是合法建造还是违法建造？如将其认定为违法建造，则有违行政信赖原则，而且，与行政行为的公定力原则不符。按行政法原理，一般的行政行为（除了重大且明显瑕疵的以外）都具有公定力和效力推定力，在国家有关专门机关依照有关规定确认行政行为违法无效以前均被推定有效且有执行力。笔者认为，行为人根据行政许可而为的行为在行政许可被撤销前的行为不应被认定为违法。
对于违章建筑的产权问题，有论者认为，应分为二种情况加以区分。一是对于尚不够没收或者限期拆除或于法应拆未拆或应没收未没收前的建筑物，是一种客观存在，事实上由建筑人管领着，这时限制建筑人享有所有权的只能是私法上的否定性评价。但在私法领域，依私法上法无明文禁止即有效的理念，在私法领域并没有因违章建筑而剥夺建筑人对建筑物享有所有权的法律规定，因此，仅违反公法的建筑物仍会受到私法上的肯定性评价。二是对于既违反公法又违反私法的违章建筑才会受到公法和私法的双重否定性评价。 笔者认为，这个观点是有现实意义的。因为，不管是违禁品，还是违章建筑在客观上都不是无主物，它终该有一个所有权主体。上述二分法理论至少给出了如何认定违章建筑所有权的方法，而且，这种方法在民法理论上也是说得通的。对物权法第30条关于“合法建造”的理解应全面正确而不能死搬硬套（其实物权法这样的规定并不贴切，而应细化）。
退一步讲，即使违章建筑人不享有违章建筑的所有权，但由于其实际的管理与控制，也形成了一种占有，是一种事实状态。不管占有人对物的控制是否具有据为己有的意思，只要客观上的控制状态形成就可以构成占有 ，是一种人对物的控制与支配状态。占有的特征为：占有是一种事实状态，指主体能以自己的意志对物进行实际的控制支配；占有是对物进行事实上的管领，即对物得以控制、使用、收益和处分，并排除他人干涉；占有的客体是物，包括动产与不动产。占有作为一种法律事实，其效力包括：占有人对占有物享有使用权和收益权；排除妨碍请求权等。按物权法理论，占有不仅是对于物为事实上的管领力，而且还是物权（尤其是动产物权）变动的要件与权利存在的外衣。占有的存在，通常均有实质或真实的权利作为其基础。占有的事实与权利相伴者为常态，有占有的事实而无权利系例外。占有人既然有占有的事实，根据占有事实与权利关系的常态，占有人当然也就有占有的权利。根据这种权利存在的盖然性，现代民法设立了权利推定制度。 占有推定的效力：一是占有人在占有物上行使的权利，推定其有合法权利。受推定权利的人就其对标的物的权利免负举证责任。二是权利人推定的效力，不仅占有人自己可以援用，而且第三人也可以援用。三是占有的权利推定，不仅可以适用于对占有人有利益的情形，而且可以适用于对占有人不利益的情形。四是权利的推定，只有消极的效力，占有人不得利用该推定作为其行使权利的证明。占有人不得仅依该推定而请求为所有权登记。
物权法第245条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
综上所述，当违章建筑受到非占有人故意毁坏达到一定损害程度时，行为人的行为可能构成故意毁坏财物罪，这个观点既有刑法上的依据也有物权法上的依据。