南宁市城市房屋租赁管理办法(2005年)
广西壮族自治区南宁市人民政府
南宁市人民政府关于修改《南宁市城市房屋租赁管理办法》的决定
市人民政府根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规的规定，决定对《南宁市城市房屋租赁管理办法》作如下修改：
一、第六条第二款“市辖县（郊）负责房屋管理的行政管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作”修改为“市辖县房产管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作”。
二、第十八条第一款“房屋租赁，当事人应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内，到市房产管理局申请登记备案”修改为：“房屋租赁，当事人应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内，到房产管理部门备案”。
三、第十九条第一项“申请房屋租赁登记，应当提交下列证件：（一）租赁双方登记备案申请书；（二）房屋所有权证明文件：1、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》；2、尚未办理房产权属登记的，有《国有土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图；3、正在办理房产权属登记的，有市房产管理局出具的收件收据等证明文件；4、经市房产管理局鉴证的购房合同或买卖合同或商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等；5、经市房屋拆迁主管部门鉴证的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明；6、市房产管理局出具的其他房产权属证明”修改为“房屋租赁备案，应当提交下列材料：（一）房屋所有权证明文件：1、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》；2、尚未办理房产权属登记的，有《国有土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图；3、正在办理房产权属登记的，有房产管理部门出具的收件收据等证明文件；4、买卖双方签订买卖合同或已备案的商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等；5、拆迁当事人签订的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明；6、房产管理部门出具的其他房产权属证明”。
四、删除第二十条“办理房屋租赁手续，按以下程序进行：（1）受理登记；（2）现场勘察；（3）租赁合同登记备案；（4）发放《房屋租赁证》。
市房产局应当自受理租赁登记申请之日起15日内，对符合本规定的，发给《房屋租赁证》；不符合本规定的，不予登记并答复申请人”。
五、删除第二十一条“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发”。
六、删除第二十二条“《房屋租赁证》实行年审制度，由市房地产管理局负责实施”。
七、第三十三条第一项“违反本办法第十八条第一款、第三十条第一款规定，不办理房屋租赁登记备案手续的，租赁行为无效。除责令暂停房屋租赁行为，限期补办有关手续外，对公民个人处以二千元以下罚款，对法人或者其他组织处以一万元以下罚款”改为第三十条，修改为“违反本办法第十八条第一款、第二十七条第一款规定，不办理房屋租赁备案手续的，由房产管理部门责令限期办理，逾期不办理的，对公民个人处以二千元以下罚款，对法人或者其他组织处以一万元以下罚款”。
八、删除第三十三条第二项“违反本办法第二十一条第二款规定，伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并对公民个人处以两千元以下罚款，对法人或者其他组织处以一万元以下罚款”。
此外，根据本决定对部分条文顺序和文字作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《南宁市城市房屋租赁管理办法》根据本决定作相应修正，重新公布。
南宁市城市房屋租赁管理办法
（2000年1月26日市人民政府令第34号公布，根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市城市房屋租赁管理办法〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保护租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租(包括室内设施、设备就地出租)给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域国有土地范围内的房屋租赁管理。
第四条 公民、法人或者其他组织对享有所有权的房屋和经国家授权经营管理的房屋可以依法出租。
承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。
第五条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
(一)无权属证明或者权属有争议的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋产权的；
(三)属于违法建筑的；
(四)擅自改变房屋结构和使用功能的；
(五)共有房屋未取得共有人同意的；
(六)不符合房屋安全标准的；
(七)已抵押，未经抵押权人同意的；
(八)已依法实施拆迁的；
(九)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
(十)法律、法规、规章规定禁止出租的。
第六条 南宁市房产管理局主管本市城市房屋租赁管理工作，公安、工商、土地、物价、税务、财政、环保、卫生等行政管理部门应当按照各自职责参与房屋租赁管理有关的工作。
市辖县房产管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作。
第七条 房屋租赁应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。
第二章 租赁合同
第八条 房屋租赁，当事人双方应当签订书面租赁合同。
第九条 房屋租赁合同应当具备以下条款：
(一)当事人的姓名或者名称及地址；
(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况；
(三)租赁用途；
(四)租赁期限；
(五)租金金额及交付方式；
(六)房屋修缮责任；
(七)转租的约定；
(八)变更和解除合同的条件；
(九)违约责任及解决争议的方式；
(十)当事人约定的其他条款。
第十条 合同约定的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
第十一条 租赁期间，出租人拟将出租房屋出售的，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人放弃购买的，房屋所有权转移后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同，原租赁当事人另有约定的除外。
第十二条 房屋所有权人将其出租房屋抵押的，应当书面通知承租人，并将租赁情况告知抵押权人，抵押期间租赁期满，出租人需继续出租的必须经抵押权人同意。
第十三条 已依法公告列入拆迁范围的房屋在公告前已签订租赁合同的，拆迁公告规定期限内可以按租赁合同的约定出租，但租赁合同期限不得超过拆迁公告规定期限。已依法公告列入拆迁范围的房屋，公告时没有设定租赁关系的，不得出租。
第十四条 经市规划部门批准建设的临时建筑符合条件出租的，其租赁期限，不得超过被批准的临时建筑的使用期限。
第十五条 房屋租赁期间，法人或者其他组织作为当事人一方发生分立、合并、解散、被撤销的，由变更后的当事人继续履行原租赁合同；出租人死亡的，其合法继承人或者受遗赠人应当继续履行原租赁合同；承租人死亡的，与其生前共同居住的人可以继续承租。法律、法规、规章另有规定或者租赁当事人另有约定的除外。
第十六条 房屋租赁期满，租赁合同终止。出租人继续出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权，重新签订租赁合同，办理租赁登记手续。
第十七条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人允许变更或者解除租赁合同：
(一)符合法律、法规规定或者合同约定可以变更或者解除合同条款的；
(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
(三)当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第三章 租赁登记
第十八条 房屋租赁，当事人应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内，到房产管理部门备案。
国有直管公房的租赁和单位自管住房出租给本单位职工的，不适用前款规定。
第十九条 房屋租赁备案，应当提交下列材料：
（一）房屋所有权证明文件：
1、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》；
2、尚未办理房产权属登记的，有《国有土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图；
3、正在办理房产权属登记的，有房产管理部门出具的收件收据等证明文件；
4、买卖双方签订买卖合同或已备案的商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等；
5、拆迁当事人签订的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明；
6、房产管理部门出具的其他房产权属证明。
(二)房屋租赁合同；
(三)当事人身份证件、法人或者其他组织资格证明，委托人的委托证明；
(四)出租共有房屋应当提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，应当提交房屋所有权人授权出租的证明；出租已抵押的房屋，应当提交抵押权人同意出租的证明；承租人将承租的房屋转租的，应当提交出租人同意转租的证明。
第四章 当事人的权利义务
第二十条 房屋出租人应当遵守下列规定：
(一)按照合同约定的时间向承租人提供房屋；
(二)按照合同约定的标准收取租金，不得收取租金以外的其他费用；
(三)依法缴纳税费；
(四)按规定与公安部门签订《治安责任保证书》，承担治安责任；
(五)按规定与计划生育部门签订《计划生育责任书》，协助计划生育部门做好计划生育工作；
(六)不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰和妨碍；
(七)按照合同约定的责任，检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全；
(八)改建、扩建或者装修房屋，应当提前三个月通知承租人，造成承租人损失的，应当给予适当补偿。
出租人未按照约定及时修缮房屋，经承租人书面通知仍不修缮房屋的，或者房屋紧急险情影响房屋安全或正常使用的，承租人可以自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付；出租人违反前款第(七)项规定，给承租人或者他人造成人身、财产损害的，应当依法承担民事责任。
第二十一条 房屋承租人应当遵守下列规定：
(一)按照合同的约定向出租人支付租金；
(二)按照合同的约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途；确需改变房屋用途或者进行装修或增设他物，应当征得出租人的同意，经有关部门批准，并承担由此发生的费用；
(三)遵守租赁房屋治安管理有关规定；
(四)遵守计划生育有关规定；
(五)遵守环境保护有关法规，并承担造成污染治理的责任。
承租人违反前款规定，给出租人或他人造成人身、财产损害的，应当依法承担民事责任。
第二十二条 承租人有下列行为之一的，出租人可以提前解除房屋租赁合同，收回房屋并要求赔偿经济损失：
(一)利用房屋进行违法活动的；
(二)擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋及其附属设备的；
(三)未经出租人同意，擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或者擅自调换使用的；
(四)无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求期限内仍未支付的；
(五)无正当理由闲置公有住房累计六个月以上的；
(六)法律、法规、规章规定的其他情形。
第二十三条 出租人有下列行为之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同，并要求赔偿经济损失：
(一)未按照合同约定的时间向承租人提供房屋或所提供房屋不符合约定的；
(二)房屋危及承租人的安全与健康的；
(三)未按照合同约定维修房屋，影响承租人正常使用和居住安全的；
(四)干扰、妨碍承租人正常使用房屋的；
(五)法律、法规、规章规定的其他情形。
第二十四条 房屋租赁期满，承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的，属非法侵占，给出租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第五章 转 租
第二十五条 承租人在房屋租赁期间，征得出租人书面同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二十六条 出租人可以与转租人协商约定转租收益的归属或者分配比例。转租人应当就转租行为依法缴纳税费。
第二十七条 房屋转租，应当订立转租合同，办理登记备案手续。
转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。
第二十八条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租方与转租双方另有约定的除外。
第二十九条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
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青少年法律意识培养之我见
(武汉大学法学院 王培荫)
一．法律意识的内涵。
法律意识是社会意识的一种特殊形式，是人们关于法律和法律现象的思想、观点、知识和心理的总称。它表现为探索法律现象的各种学说，对现行法律的评价和解释，人们的法律动机（法律要求），对自己权利和义务的认识（法律感），对法、法律制度的了解、掌握、运用的程度以及对行为是否合法的评价等等。
法律意识属于历史范畴，具有明显的阶级性和政治性。法律意识也属于法律文化范畴，它是人类法律实践活动的精神成果，包含着人类在认识法律现象方面的世界观、方法论、思维方式、观念模式、情感、思想和期望，蕴涵着个人及群体的法律认知、法律情感、法律评价。法律意识不是自发形成的，它是人们在社会生活学习和自觉培养的结果，也是法律文化传统潜移默化的影响的结果。
二．对青少年进行法律意识培养的必要性、紧迫性。
青少年是一个从年龄上讲横跨少年和成年的群体，他们既有青年人的朝气，又有少年的稚气。他们一方面思维逐步走向成熟，另一方面充满青春的躁动和思想的波动。他们渴望了解和认识这个丰富多彩然而纷繁芜杂的大千世界，也渴望融入社会并得到社会的理解。他们对世界因好奇而不免有时盲从、盲动。外界隐藏在美丽外表下的诱惑，社会转型时期产生的各种阴暗现象，常常使他们在困惑、迷惑中随波逐流，甚至于在不知不觉中受到伤害。那么，如何去引导和规范青少年的思想和行为，提供维护他们合法权利的方式、方法？我们怎样才能帮助他们去学习法律知识进而形成基本的法律意识，培养他们对法律规范的内在信仰从而自觉遵守，遏制住日益严重的青少年违法犯罪及针对青少年的犯罪？在依法治国，建设社会主义法治国家的今天，我们的专业法律人士就应该去思考并试图解决这些问题。以下我想就谈一点认识，求教于方家。
三 培养青少年基本法律意识的主要途径。
（一）通过学习《治安管理处罚条例》、《刑法》，灌输基本法律规范，帮助青少年守法观念和法律信仰的初步形成。
《条例》是对有轻微违法的行为的人进行行政处理的行政性行为规范，《刑法》是对构成犯罪的人进行刑事处罚的刑事法律规范。两者的共同点是对违法犯罪的人追究责任，只不过《条例》和《刑法》所针对的行使处罚权的部门及程序、处罚对象、违法的轻重程度、处罚的轻重程度不同而已。通过学习《条例》和《刑法》，青少年可以初步认识和区分什么是违法行为，什么是合法行为，哪些行为是法律、法规禁止的，哪些行为又是法律、法规准许乃至鼓励的。不但要灌输理论知识，而且应从身边人、身边事上着手分析，针对青少年的年龄、特点从鲜活的日常生活中总结、提炼典型案例，让其自我教育，明辨是非， 理论密切联系实际，有的放失地预防和减少青少年违法、犯罪，教育学生如何应对处理别人的违法、犯罪行为，避免和减轻不必要的伤害，怎样更好地保护自己和他人的合法权益，达到一般预防和维护青少年权利的双重目的。
（二）通过对《宪法》的学习，促进青少年权利意识的形成。
权利文化是与人道主义文化、科技文化一起构成当今世界三大文化主流的文化之一。权利文化的核心是权利本位的理论。权利本位的思想有两大内涵。其一，它是解决公民和国家主体关系的理论。主仆型文化产生义务本位。在这种本位中，国家主宰一切，公民只有无条件服从的义务。权利本位则不然，它把公民对国家的关系颠倒过来，认为公民有权主宰国家，国家以保证公民主人地位的获得为绝对义务。其二，它是解决权利与权力互动关系的理论。国家权力的行使以公民创设权利的实现条件为目的，权力的行使如果背离了公民权利得到保障的宗旨，权力便会得到改造。国家权力以公民权利为运行界限。而两者界限由法律明定之。权利本位思想的的实质是个人权利的实定化和义务的相对化。在这种文化的熏陶下，人与国家具有三种关系，即义务领域里的服从，自由领域里的排斥，权利领域里的依靠和参与，于是就产生社会和谐。
权利文化的形成有赖于公民的权利意识的勃发。所以培养公民的权利意识必须从小着手进行。而青少年公民的权利意识则必须通过对宪法的学习，树立宪法至高无上，宪法是公民权利的保障书这一基本的观念。我们不仅要让青少年知道宪法是国家的根本大法，在内容上，宪法规定国家的最根本、最重要的问题；在法律效力上，宪法的法律效力最高；在制定和修改的程序上，宪法比其他法律更加严格；我们更应让青少年懂得宪法是公民权利的保障书。众所周知的是宪法是安邦治国的总章程，但这一结论却主要是就国家管理的角度而言，因而与宪法的核心价值取向并不完全统一；事实上，宪法最主要、最核心的价值在于，它是公民权利的保障书。1789年法国《人权宣言》中就明确宣布，凡权利无保障和分权未确立的社会就没有宪法。列宁也曾指出：宪法就是一张写着人民权利的纸。故由此可知，宪法与公民权利之间存在着极为密切的联系，而且，这也可以从宪法的发展历史和宪法的基本内容中的到证明。从历史上看，宪法或者宪法性文件最早是资产阶级在反对封建专制的斗争中，为了确认取得的权利，以巩固胜利成果而制定出来的。从宪法的基本内容来看，尽管作为国家根本法的宪法涉及国家生活的各个方面，但其基本内容仍然可以分为两块，即国家权力的正确行使和公民权利的有效保障。然而，这两块并非地位平行的两部分，就二者的关系而言，公民权利的有效保障居于支配地位。因此，青少年就可以理解到：宪法不仅是系统全面地规定公民基本权利的法律部门，而且其基本出发点就在于保障公民的权利和自由。
（三） 学习《民法》，促进平等和契约观念（诚实信用）的形成。
人人平等和遵守契约观念的形成必须依赖于《民法》的学习。民法起源于简单商品经济获得相当发展的古代罗马社会。经过人类历史演进的熏陶，民法逐渐成为调整各国不同社会形态下的与商品经济相适应的财产关系和人身关系的基本法律规范。从本质上讲，民法就是把一定社会里商品经济发展的客观要求直接上升为法律规范。《中华人民共和国民法通则》规定：中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间以及公民和法人之间的财产关系和人身关系。可见，民法一个重要的特点是：民事法律关系主体地位的平等性。平等的主体在商品生产和交换的过程中，要取得对方的财产就必须支付相应对价，体现等价有偿的原则。公民、法人的合法的民事权益要受以民法为主的法律的保护，而保护的一个重要途径是民事主体间签定合法、有效的契约（即合同）。契约各方在自愿的原则下按自己的意愿依法设立、变更、终止民事权利、义务。契约必须遵守，契约即是交易各方间必须遵守的“法律”，这也是“公平”原则和“诚信”原则的体现。通过学习，我们的青少年将更好地理解和树立“法律面前人人平等”，“契约必须遵守”的平等、守约思想。
（四） 清除旧的“厌讼”观念的不良影响，强化诉讼意识，树立新型的诉讼观念。
中国传统的法律思想是“刑治主义”，同时法律规范是“礼法合一”，法律精神的原则是“宗法伦理”。所以从古至今，基于“性善”、“天人合一”的理念，认为教育是可行的，争讼则是可以避免的。孔子在《论语》中说“听讼，吾犹人也，必也使无讼乎”，大意就是说他接受人们的讼案后，并不立即进行审理，而是采取拖延的策略，让人进行自我反省、自我教育，以达到无讼的目的。故而，中国长期以来人们认为争讼是对自然秩序的破坏。相反，没有争讼的社会才是理想、和谐的社会，这一观念在中国人中可谓根深蒂固，人们不愿诉讼，极力避开诉讼。即使到现在，有些人仍然把打“官司”，特别是当“被告”看作是一件不光彩的事情。一般地，亲人、朋友间如果走进法庭，将矛盾、争议诉诸法律，无论是外界人士眼中还是事实上，亲情、友情必定荡然无存。
我们就是要从学习《民事诉讼法》、《行政诉讼法》等诉讼法律入手，着重在受传统“厌讼”思想影响较少的青少年中更新陈旧的诉讼观念。在我们看来，诉讼不过是使得受损害的权益得到救济的一种常用手段而已。即使是亲友“对簿公堂”也不是撕开脸皮，抛开情理，而是一种让争端在公开、公平的前提条件下谋求来自第三方独立公正地加以解决的争端解决机制，比之以前的私人调解、裁决等私力救济更加文明和进步。我们要教育青少年将为保护自身和他人的合法权益而进行的诉讼视作一种权利，以及捍卫这种权利的正当行为。鼓励青少年为了自己和他人的合法权益，在现在和将来的社会实际生活中大胆地运用法律的武器，及时充分地利用诉讼权利，为了维护合法权益，未雨绸缪或者亡羊补牢。