商业银行资本管理办法（试行）
中国银行业监督管理委员会
中国银行业监督管理委员会令
2012年第1号
《商业银行资本管理办法（试行）》已经中国银监会第115次主席会议通过，现予公布，自2013年1月1日起施行。
主席：尚福林
二○一二年六月七日
商业银行资本管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为加强商业银行资本监管，维护银行体系稳健运行，保护存款人利益，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国外资银行管理条例》等法律法规，制定本办法。
第二条 本办法适用于在中华人民共和国境内设立的商业银行。
第三条 商业银行资本应抵御其所面临的风险，包括个体风险和系统性风险。
第四条 商业银行应当符合本办法规定的资本充足率监管要求。
第五条 本办法所称资本充足率，是指商业银行持有的符合本办法规定的资本与风险加权资产之间的比率。
一级资本充足率，是指商业银行持有的符合本办法规定的一级资本与风险加权资产之间的比率。
核心一级资本充足率，是指商业银行持有的符合本办法规定的核心一级资本与风险加权资产之间的比率。
第六条 商业银行应当按照本办法的规定计算并表和未并表的资本充足率。
第七条 商业银行资本充足率计算应当建立在充分计提贷款损失准备等各项减值准备的基础之上。
第八条 商业银行应当按照本办法建立全面风险管理架构和内部资本充足评估程序。
第九条 中国银行业监督管理委员会（以下简称银监会）依照本办法对商业银行资本充足率、资本管理状况进行监督检查，并采取相应的监管措施。
第十条 商业银行应当按照本办法披露资本充足率信息。
第二章 资本充足率计算和监管要求
第一节 资本充足率计算范围
第十一条 商业银行未并表资本充足率的计算范围应包括商业银行境内外所有分支机构。并表资本充足率的计算范围应包括商业银行以及符合本办法规定的其直接或间接投资的金融机构。商业银行及被投资金融机构共同构成银行集团。
第十二条 商业银行计算并表资本充足率，应当将以下境内外被投资金融机构纳入并表范围：
（一）商业银行直接或间接拥有50%以上表决权的被投资金融机构。
（二）商业银行拥有50%以下（含）表决权的被投资金融机构，但与被投资金融机构之间有下列情况之一的，应将其纳入并表范围：
1．通过与其它投资者之间的协议，拥有该金融机构50%以上的表决权。
2．根据章程或协议，有权决定该金融机构的财务和经营政策。
3．有权任免该金融机构董事会或类似权力机构的多数成员。
4．在被投资金融机构董事会或类似权力机构占多数表决权。
确定对被投资金融机构表决权时，应考虑直接和间接拥有的被投资金融机构的当期可转换债券、当期可执行的认股权证等潜在表决权因素，对于当期可以实现的潜在表决权，应计入对被投资金融机构的表决权。
（三）其它证据表明商业银行实际控制被投资金融机构的情况。
控制，是指一个公司能够决定另一个公司的财务和经营政策，并据以从另一个公司的经营活动中获取利益。
第十三条 商业银行未拥有被投资金融机构多数表决权或控制权，具有下列情况之一的，应当纳入并表资本充足率计算范围：
（一）具有业务同质性的多个金融机构，虽然单个金融机构资产规模占银行集团整体资产规模的比例较小，但该类金融机构总体风险足以对银行集团的财务状况及风险水平造成重大影响。
（二）被投资金融机构所产生的合规风险、声誉风险造成的危害和损失足以对银行集团的声誉造成重大影响。
第十四条 符合本办法第十二条、第十三条规定的保险公司不纳入并表范围。
商业银行应从各级资本中对应扣除对保险公司的资本投资，若保险公司存在资本缺口的，还应当扣除相应的资本缺口。
第十五条 商业银行拥有被投资金融机构50％以上表决权或对被投资金融机构的控制权，但被投资金融机构处于以下状态之一的，可不列入并表范围：
（一）已关闭或已宣布破产。
（二）因终止而进入清算程序。
（三）受所在国外汇管制及其它突发事件的影响，资金调度受到限制的境外被投资金融机构。
商业银行对有前款规定情形的被投资金融机构资本投资的处理方法按照本办法第十四条第二款的规定执行。
第十六条 商业银行计算未并表资本充足率，应当从各级资本中对应扣除其对符合本办法第十二条和第十三条规定的金融机构的所有资本投资。若这些金融机构存在资本缺口的，还应当扣除相应的资本缺口。
第十七条 商业银行应当根据本办法制定并表和未并表资本充足率计算内部制度。商业银行调整并表和未并表资本充足率计算范围的，应说明理由，并及时报银监会备案。
第十八条 银监会有权根据商业银行及其附属机构股权结构变动、业务类别及风险状况确定和调整其并表资本充足率的计算范围。
第二节 资本充足率计算公式
第十九条 商业银行应当按照以下公式计算资本充足率：
第二十条 商业银行总资本包括核心一级资本、其它一级资本和二级资本。商业银行应当按照本办法第三章的规定计算各级资本和扣除项。
第二十一条 商业银行风险加权资产包括信用风险加权资产、市场风险加权资产和操作风险加权资产。商业银行应当按照本办法第四章、第五章和第六章的规定分别计量信用风险加权资产、市场风险加权资产和操作风险加权资产。
第三节 资本充足率监管要求
第二十二条 商业银行资本充足率监管要求包括最低资本要求、储备资本和逆周期资本要求、系统重要性银行附加资本要求以及第二支柱资本要求。
第二十三条 商业银行各级资本充足率不得低于如下最低要求：
（一）核心一级资本充足率不得低于5%。
（二）一级资本充足率不得低于6%。
（三）资本充足率不得低于8%。
第二十四条 商业银行应当在最低资本要求的基础上计提储备资本。储备资本要求为风险加权资产的2.5%，由核心一级资本来满足。
特定情况下，商业银行应当在最低资本要求和储备资本要求之上计提逆周期资本。逆周期资本要求为风险加权资产的0-2.5%，由核心一级资本来满足。
逆周期资本的计提与运用规则另行规定。
第二十五条 除本办法第二十三条和第二十四条规定的最低资本要求、储备资本和逆周期资本要求外，系统重要性银行还应当计提附加资本。
国内系统重要性银行附加资本要求为风险加权资产的1%，由核心一级资本满足。国内系统重要性银行的认定标准另行规定。
若国内银行被认定为全球系统重要性银行，所适用的附加资本要求不得低于巴塞尔委员会的统一规定。
第二十六条 除本办法第二十三条、第二十四条和第二十五条规定的资本要求以外，银监会有权在第二支柱框架下提出更审慎的资本要求，确保资本充分覆盖风险，包括：
（一）根据风险判断，针对部分资产组合提出的特定资本要求；
（二）根据监督检查结果，针对单家银行提出的特定资本要求。
第二十七条 除上述资本充足率监管要求外，商业银行还应当满足杠杆率监管要求。
杠杆率的计算规则和监管要求另行规定。
第三章 资本定义
第一节 资本组成
第二十八条 商业银行发行的资本工具应符合本办法附件1规定的合格标准。
第二十九条 核心一级资本包括：
（一） 实收资本或普通股。
（二） 资本公积。
（三） 盈余公积。
（四） 一般风险准备。
（五） 未分配利润。
（六）少数股东资本可计入部分。
第三十条 其它一级资本包括：
（一） 其它一级资本工具及其溢价。
（二） 少数股东资本可计入部分。
第三十一条 二级资本包括：
（一） 二级资本工具及其溢价。
（二） 超额贷款损失准备。
1.商业银行采用权重法计量信用风险加权资产的，超额贷款损失准备可计入二级资本，但不得超过信用风险加权资产的1.25%。
前款所称超额贷款损失准备是指商业银行实际计提的贷款损失准备超过最低要求的部分。贷款损失准备最低要求指100%拨备覆盖率对应的贷款损失准备和应计提的贷款损失专项准备两者中的较大者。
2.商业银行采用内部评级法计量信用风险加权资产的，超额贷款损失准备可计入二级资本，但不得超过信用风险加权资产的0.6%。
前款所称超额贷款损失准备是指商业银行实际计提的贷款损失准备超过预期损失的部分。
（三） 少数股东资本可计入部分。
第二节 资本扣除项
第三十二条 计算资本充足率时，商业银行应当从核心一级资本中全额扣除以下项目：
（一） 商誉。
（二） 其它无形资产（土地使用权除外）。
（三） 由经营亏损引起的净递延税资产。
（四） 贷款损失准备缺口。
1.商业银行采用权重法计量信用风险加权资产的，贷款损失准备缺口是指商业银行实际计提的贷款损失准备低于贷款损失准备最低要求的部分。
2.商业银行采用内部评级法计量信用风险加权资产的，贷款损失准备缺口是指商业银行实际计提的贷款损失准备低于预期损失的部分。
（五） 资产证券化销售利得。
（六） 确定受益类的养老金资产净额。
（七） 直接或间接持有本银行的股票。
（八） 对资产负债表中未按公允价值计量的项目进行套期形成的现金流储备，若为正值，应予以扣除；若为负值，应予以加回。
（九） 商业银行自身信用风险变化导致其负债公允价值变化带来的未实现损益。
第三十三条 商业银行之间通过协议相互持有的各级资本工具，或银监会认定为虚增资本的各级资本投资，应从相应监管资本中对应扣除。
商业银行直接或间接持有本银行发行的其他一级资本工具和二级资本工具，应从相应的监管资本中对应扣除。
对应扣除是指从商业银行自身相应层级资本中扣除。商业银行某一级资本净额小于应扣除数额的，缺口部分应从更高一级的资本净额中扣除。
第三十四条 商业银行对未并表金融机构的小额少数资本投资，合计超出本银行核心一级资本净额10%的部分，应从各级监管资本中对应扣除。
小额少数资本投资是指商业银行对金融机构各级资本投资（包括直接和间接投资）占该被投资金融机构实收资本（普通股加普通股溢价）10％（不含）以下，且不符合本办法第十二条、第十三条规定的资本投资。
第三十五条 商业银行对未并表金融机构的大额少数资本投资中，核心一级资本投资合计超出本行核心一级资本净额10%的部分应从本银行核心一级资本中扣除；其它一级资本投资和二级资本投资应从相应层级资本中全额扣除。
大额少数资本投资是指商业银行对金融机构各级资本投资（包括直接和间接投资）占该被投资金融机构实收资本（普通股加普通股溢价）10％（含）以上，且不符合本办法第十二条、第十三条规定的资本投资。
第三十六条 除本办法第三十二条第三款规定的递延税资产外，其它依赖于本银行未来盈利的净递延税资产，超出本行核心一级资本净额10%的部分应从核心一级资本中扣除。
第三十七条 根据本办法第三十五条、第三十六条的规定，未在商业银行核心一级资本中扣除的对金融机构的大额少数资本投资和相应的净递延税资产，合计金额不得超过本行核心一级资本净额的15%。
第三节 少数股东资本的处理
第三十八条 商业银行附属公司适用于资本充足率监管的，附属公司直接发行且由第三方持有的少数股东资本可以部分计入监管资本。
第三十九条 附属公司核心一级资本中少数股东资本用于满足核心一级资本最低要求和储备资本要求的部分，可计入并表核心一级资本。
最低要求和储备资本要求为下面两项中较小者：
（一）附属公司核心一级资本最低要求加储备资本要求。
（二）母公司并表核心一级资本最低要求与储备资本要求归属于附属公司的部分。
第四十条 附属公司一级资本中少数股东资本用于满足一级资本最低要求和储备资本要求的部分，扣除已计入并表核心一级资本的部分后，剩余部分可以计入并表其它一级资本。
最低要求和储备资本要求为下面两项中较小者：
（一）附属公司一级资本最低要求加储备资本要求。
（二）母公司并表一级资本最低要求与储备资本要求归属于附属公司的部分。
第四十一条 附属公司总资本中少数股东资本用于满足总资本最低要求和储备资本要求的部分，扣除已计入并表一级资本的部分后，剩余部分可以计入并表二级资本。
最低要求和储备资本要求为下面两项中较小者：
（一）附属公司总资本最低要求加储备资本要求。
（二）母公司并表总资本最低要求与储备资本要求归属于附属公司的部分。
第四节 特殊规定
第四十二条 商业银行发行的二级资本工具有确定到期日的，该二级资本工具在距到期日前最后五年，可计入二级资本的金额，应当按100%、80%、60%、40%、20%的比例逐年减计。
第四十三条 商业银行2010年9月12日前发行的不合格二级资本工具，2013年1月1日之前可计入监管资本，2013年1月1日起按年递减10%，2022年1月1日起不得计入监管资本。
前款所称不合格二级资本工具按年递减数量的计算以2013年1月1日的数量为基数。
带有利率跳升机制或其它赎回激励的二级资本工具，若行权日期在2013年1月1日之后，且在行权日未被赎回，并满足本办法附件1规定的其它所有合格标准，可继续计入监管资本。
第四十四条 商业银行2010年9月12日至2013年1月1日之间发行的二级资本工具，若不含有减记或转股条款，但满足本办法附件1规定的其它合格标准，2013年1月1日之前可计入监管资本，2013年1月1日起按年递减10%，2022年1月1日起不得计入监管资本。
前款所称不合格二级资本工具按年递减数量的计算以2013年1月1日的数量为基数。
第四十五条 2013年1月1日之后发行的不合格资本工具不再计入监管资本。
第四章 信用风险加权资产计量
第一节 一般规定
第四十六条 商业银行可以采用权重法或内部评级法计量信用风险加权资产。商业银行采用内部评级法计量信用风险加权资产的，应当符合本办法的规定，并经银监会核准。内部评级法未覆盖的风险暴露应采用权重法计量信用风险加权资产。
未经银监会核准，商业银行不得变更信用风险加权资产计量方法。
第四十七条 商业银行申请采用内部评级法计量信用风险加权资产的，提交申请时内部评级法资产覆盖率应不低于50%，并在三年内达到80%。
前款所称内部评级法资产覆盖率按以下公式确定：
内部评级法资产覆盖率=按内部评级法计量的风险加权资产/（按内部评级法计量的风险加权资产＋按权重法计量的内部评级法未覆盖信用风险暴露的风险加权资产）×100%
第四十八条 商业银行采用内部评级法，应当按照本办法附件3的规定计量信用风险加权资产，按照本办法附件4的规定对银行账户信用风险暴露进行分类，按照本办法附件5的规定建立内部评级体系。
商业银行采用内部评级法，可以按照本办法附件6的规定审慎考虑信用风险缓释工具的风险抵补作用。
商业银行采用内部评级法，可以按照本办法附件7的规定采用监管映射法计量专业贷款信用风险加权资产。
第四十九条 商业银行应当按照本办法附件8的规定计量银行账户和交易账户的交易对手信用风险加权资产。
第五十条 商业银行应当按照本办法附件9的规定计量资产证券化风险暴露的信用风险加权资产。
第二节 权重法
第五十一条 权重法下信用风险加权资产为银行账户表内资产信用风险加权资产与表外项目信用风险加权资产之和。
第五十二条 商业银行计量各类表内资产的风险加权资产，应首先从资产账面价值中扣除相应的减值准备，然后乘以风险权重。
第五十三条 商业银行计量各类表外项目的风险加权资产，应将表外项目名义金额乘以信用转换系数得到等值的表内资产，再按表内资产的处理方式计量风险加权资产。
第五十四条 现金及现金等价物的风险权重为0％。
第五十五条 商业银行对境外主权和金融机构债权的风险权重，以所在国家或地区的外部信用评级结果为基准。
（一）对其它国家或地区政府及其中央银行债权，该国家或地区的评级为AA-（含）以上的，风险权重为0%；AA-以下，A-（含）以上的，风险权重为20%；A-以下，BBB-（含）以上的，风险权重为50%；BBB-以下，B-（含）以上的，风险权重为100%；B-以下的，风险权重为150%；未评级的，风险权重为100%。
（二）对公共部门实体债权的风险权重与对所在国家或地区注册的商业银行债权的风险权重相同。
（三）对境外商业银行债权，注册地所在国家或地区的评级为AA-（含）以上的，风险权重为25%；AA-以下，A-（含）以上的，风险权重为50%；A-以下，B-（含）以上的，风险权重为100%；B-以下的，风险权重为150%；未评级的，风险权重为100%。
（四）对境外其它金融机构债权的风险权重为100%。
第五十六条 商业银行对多边开发银行、国际清算银行和国际货币基金组织债权的风险权重为0%。
多边开发银行包括世界银行集团、亚洲开发银行、非洲开发银行、欧洲复兴开发银行、泛美开发银行、欧洲投资银行、欧洲投资基金、北欧投资银行、加勒比海开发银行、伊斯兰开发银行和欧洲开发银行理事会。
第五十七条 商业银行对我国中央政府和中国人民银行债权的风险权重为0%。
第五十八条 商业银行对我国公共部门实体债权的风险权重为20%。我国公共部门实体包括：
（一）除财政部和中国人民银行以外，其它收入主要源于中央财政的公共部门。
（二）省级（直辖区、自治区）以及计划单列市人民政府。
商业银行对前款所列公共部门实体投资的工商企业的债权不适用20%的风险权重。
第五十九条 商业银行对我国政策性银行债权的风险权重为0%。
商业银行对我国政策性银行的次级债权（未扣除部分）的风险权重为100%。
第六十条 商业银行持有我国中央政府投资的金融资产管理公司为收购国有银行不良贷款而定向发行的债券的风险权重为0%。
商业银行对我国中央政府投资的金融资产管理公司其它债权的风险权重为100%。
第六十一条 商业银行对我国其它商业银行债权的风险权重为25%，其中原始期限三个月以内（含）债权的风险权重为20%。
以风险权重为0%的金融资产作为质押的债权，其覆盖部分的风险权重为0%。
商业银行对我国其它商业银行的次级债权（未扣除部分）的风险权重为100%。
第六十二条 商业银行对我国其它金融机构债权的风险权重为100%。
第六十三条 商业银行对一般企业债权的风险权重为100%。
第六十四条 商业银行对同时符合以下条件的微型和小型企业债权的风险权重为75%：
（一）企业符合国家相关部门规定的微型和小型企业认定标准。
（二）商业银行对单家企业（或企业集团）的风险暴露不超过500万元。
（三）商业银行对单家企业（或企业集团）的风险暴露占本行信用风险暴露总额的比例不高于0.5%。
第六十五条 商业银行对个人债权的风险权重。
（一）个人住房抵押贷款的风险权重为50%。
（二）对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加部分的风险权重为150%。
（三）对个人其它债权的风险权重为75%。
第六十六条 租赁业务的租赁资产余值的风险权重为100%。
第六十七条 下列资产适用250%风险权重：
（一）对金融机构的股权投资（未扣除部分）。
（二）依赖于银行未来盈利的净递延税资产（未扣除部分）。
第六十八条 商业银行对工商企业股权投资的风险权重。
（一）商业银行被动持有的对工商企业股权投资在法律规定处分期限内的风险权重为400%。
（二）商业银行因政策性原因并经国务院特别批准的对工商企业股权投资的风险权重为400%。
（三）商业银行对工商企业其它股权投资的风险权重为1250%。
第六十九条 商业银行非自用不动产的风险权重为1250%。
商业银行因行使抵押权而持有的非自用不动产在法律规定处分期限内的风险权重为100%。
第七十条 商业银行其它资产的风险权重为100%。
第七十一条 商业银行各类表外项目的信用转换系数。
（一）等同于贷款的授信业务的信用转换系数为100%。
（二）原始期限不超过1年和1年以上的贷款承诺的信用转换系数分别为20%和50%；可随时无条件撤销的贷款承诺的信用转换系数为0%。
（三）未使用的信用卡授信额度的信用转换系数为50%，但同时符合以下条件的未使用的信用卡授信额度的信用转换系数为20%：
1.授信对象为自然人，授信方式为无担保循环授信。
2.对同一持卡人的授信额度不超过100万人民币。
3.商业银行应至少每年一次评估持卡人的信用程度，按季监控授信额度的使用情况；若持卡人信用状况恶化，商业银行有权降低甚至取消授信额度。
（四）票据发行便利和循环认购便利的信用转换系数为50%。
（五）银行借出的证券或用作抵押物的证券，包括回购交易中的证券借贷，信用转换系数为100%。
（六） 与贸易直接相关的短期或有项目，信用转换系数为20%。
（七）与交易直接相关的或有项目，信用转换系数为50%。
（八）信用风险仍在银行的资产销售与购买协议，信用转换系数为100%。
（九）远期资产购买、远期定期存款、部分交款的股票及证券，信用转换系数为100%。
（十）其它表外项目的信用转换系数均为100%。
第七十二条 商业银行应当按照本办法附件2的规定对因证券、商品、外汇清算形成的风险暴露计量信用风险加权资产。
第七十三条 商业银行采用权重法计量信用风险加权资产时，可按照本办法附件2的规定考虑合格质物质押或合格保证主体提供保证的风险缓释作用。
合格质物质押的债权（含证券融资类交易形成的债权），取得与质物相同的风险权重，或取得对质物发行人或承兑人直接债权的风险权重。部分质押的债权（含证券融资类交易形成的债权），受质物保护的部分获得相应的较低风险权重。
合格保证主体提供全额保证的贷款，取得对保证人直接债权的风险权重。部分保证的贷款，被保证部分获得相应的较低风险权重。
第七十四条 商业银行采用权重法的，质物或保证的担保期限短于被担保债权期限的，不具备风险缓释作用。
第三节 内部评级法
第七十五条 商业银行应对银行账户信用风险暴露进行分类，并至少分为以下六类：
（一）主权风险暴露。
（二）金融机构风险暴露，包括银行类金融机构风险暴露和非银行类金融机构风险暴露。
（三）公司风险暴露，包括中小企业风险暴露、专业贷款和一般公司风险暴露。
（四）零售风险暴露，包括个人住房抵押贷款、合格循环零售风险暴露和其它零售风险暴露。
（五）股权风险暴露。
（六）其它风险暴露，包括购入应收款及资产证券化风险暴露。
主权风险暴露、金融机构风险暴露和公司风险暴露统称为非零售风险暴露。
第七十六条 商业银行应分别计量未违约和已违约风险暴露的风险加权资产：
（一）未违约非零售风险暴露的风险加权资产计量基于单笔信用风险暴露的违约概率、违约损失率、违约风险暴露、相关性和有效期限。
未违约零售类风险暴露的风险加权资产计量基于单个资产池风险暴露的违约概率、违约损失率、违约风险暴露和相关性。
（二）已违约风险暴露的风险加权资产计量基于违约损失率、预期损失率和违约风险暴露。
第七十七条 商业银行应当按照以下方法确定违约概率：
（一）主权风险暴露的违约概率为商业银行内部估计的1年期违约概率。
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兰州市房地产开发经营管理办法
甘肃省兰州市人民政府
兰州市房地产开发经营管理办法
兰州市人民政府令
[2003]第3号
《 兰州市房地产开发经营管理办法》已经2003年4月25日市政府第9次常务会议讨论通过，现予公布，自2003年7月1日起施行。
市长 张志银
2003年4月30日
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，维护房地产权利人的合法权益，根据国务院 《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律、法规之规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理，均应遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在本市国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、房地产开发项目转让和在开发项目建设过程中预售商品房等行为。
第四条 市建设行政主管部门是本市房地产开发主管部门，负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
市建设行政主管部门所属的兰州市城市建设开发管理处(以下统称房地产开发管理机构)具体负责房地产开发经营活动的日常管理工作，并直接负责城关、七里河、西固、安宁四区行政区域内房地产开发经营的监督管理。
永登县、榆中县、皋兰县和红古区建设行政主管部门负责本辖区房地产开发经营的监督管理工作，并接受市房地产开发管理机构的业务指导。
土地行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
房地产行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责商品房预售管理工作。
计划、规划、工商、物价等其他相关行政管理部门应当依照各自的职责分工，协同做好房地产开发经营的管理工作。
第五条 房地产开发应当根据城市规划和土地利用总体规划、年度建设用地计划，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
房地产开发应当坚持旧城区改造与新城区建设相结合的原则，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第二章 开发企业
第六条 房地产开发企业的设立，应当符合相关法律、法规、规章规定的企业设立条件，并具备国家建设行政主管部门规定的资质条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业的申请登记进行审查时，应当听取同级建设行政主管部门的意见。
第七条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的建设行政主管部门备案：
(一)营业执照复印件；
(二)企业住所证明；
（三）企业章程；
（四）验资证明；
(五)企业法定代表人的身份证明；
(六)专业技术人员的资格证书和聘用合同；
(七)法律、法规、规章规定的其他文件。
房地产开发企业分立、合并或者变更名称、法定代表人、主要管理人员和技术人员等事项的，应当在工商行政管理部门批准并办理变更手续后的30日内，到建设行政主管部门备案并办理相应变更手续。
第八条 本市行政区域以外的房地产开发企业进入本市从事房地产开发经营活动，应当到市建设行政主管部门备案。
外商投资设立房地产开发企业，应当符合本办法第六条第一款的规定，并依照外商投资企业法律、行政法规的相关规定办理有关手续。
第九条 房地产开发企业资质实行分级管理和年检制度。
建设行政主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员、开发经营业绩等，核定或者审核其资质等级。
房地产开发企业资质等级的确定和资质的管理，按照国家建设行政主管部门的相关规定执行。
第十条 房地产开发企业应当按照资质证书确定的资质等级从事房地产开发业务，不得越级承揽业务。
房地产开发企业承揽房地产开发业务，应当遵守下列规定：
(一)一级房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制；
(二)二级房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目；
(三)三级房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的开发项目；
(四)四级房地产开发企业只能承担层数在六层以下且建筑面积不超过1万平方米的开发建设项目。
第三章开发建设
第十一条 房地产开发应当按照“先确定项目、后开发建设”的原则进行。
计划部门应当会同建设行政主管部门编制房地产开发年度计划，报经同级人民政府批准后实施；但对全市经济社会影响较大的、跨行政区域的以及其他重点房地产开发项目计划，还应当报经市人民政府批准。
经批准的房地产开发项目，按照国家有关规定需经计划部门核准的，还应当报经计划部门核准，并纳入全市年度固定资产投资计划。
第十二条 房地产开发用地应当符合本市土地储备制度的相关规定，以公开招标、拍卖的方式取得。
已确定的房地产开发项目，应当通过公开招投标的方式确定开发企业。
第十三条 土地使用权出让前，规划行政管理部门和建设行政主管部门应当就下列事项编制《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让的依据之一：
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
(二)城市规划设计条件；
(三)基础设施和公共设施的建设要求；
(四)城市规划道路代征、代拆要求；
(五)基础设施建成后的产权界定；
(六)项目拆迁补偿、安置要求；
(七)其他需要明确的事项。
第十四条 土地行政管理部门应当向中标的房地产开发企业核发房地产开发项目中标通知书，规划行政管理部门应当按照国家有关规定向中标的房地产开发企业核发建设用地规划许可证。
第十五条 房地产开发企业在收到开发项目中标通知书之后，应当与土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定期限交清全部土地使用权出让金。
土地行政管理部门对按规定期限交清全部土地使用权出让金并符合其他规定条件的房地产开发企业，应当核发国有土地使用权证书；规划行政管理部门对开发项目规划设计方案已经审定并符合其他规定条件的，应当核发建设工程规划许可证副本。
第十六条 房地产开发企业在取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证及建设工程规划许可证副本之后，应当按照国家规定的相关条件申请领取房地产开发项目建设工程施工许可证，方可开工建设；未取得房地产开发项目建设施工许可证的，不得开工建设。
第十七条 房地产开发企业进行开发建设，应当遵守《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容。
第十八条 房地产开发项目竣工后，应当进行竣工验收；住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。经验收合格的，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目的竣工验收和综合验收，由房地产开发企业向建设行政主管部门提出验收申请；建设行政主管部门应当自收到验收申请之日起30日内，依照有关法律、法规和规章的规定，组织工程质量监督、规划、消防、人防、房管等有关部门或者单位，对涉及公共安全的内容和城市规划设计条件的落实、城市配套设施的建设、单项工程的工程质量以及拆迁补偿安置、物业管理等综合内容进行验收。
第四章 监督管理
第十九条 房地产开发项目的招、投标双方应当依法签订开发项目建设书面合同，明确各自的权利、义务和责任。
第二十条 房地产开发企业应当在与房地产开发项目招标方签订合同之日起5日内，到市房地产开发管理机构领取《房地产开发项目手册》。
房地产开发企业应当将房地产开发项目性质、占地面积、建设工程规划许可证号和开工许可证号、商品房预售许可证号、城市规划道路的代征代拆完成情况、拆迁补偿安置情况、项目建设进度等房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理机构备案，接受房地产开发管理机构检查。
建设行政主管部门应当将《房地产开发项目手册》记录的内容作为资质审查和年检的依据。
第二十一条 房地产开发企业应当根据开发项目设立项目建设资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
项目建设资本金应当存入银行专户，并在建设行政主管部门的监督下专款用于房地产开发项目建设。
第二十二条 房地产开发企业应当严格按照规划行政管理部门审定的规划方案进行项目开发建设，统筹安排配套基础设施建设，承担划定的规划道路代征、代拆任务。
城市规划道路的代征、代拆，应当接受拆迁行政管理部门的拆迁统一管理，并接受建设行政主管部门的监督管理。
第二十三条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
土地使用权出让合同约定动工开发期限满1年未动工开发的，土地行政管理部门应当征收其相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；满2年未动工开发的，土地行政管理部门应当无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第五章 开发项目转让和商品房预售
第二十四条 房地产开发企业转让开发项目，应当符合下列条件：
(一)属依照本办法规定中标的开发项目，并已交清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；
(二)投入开发建设的资金(不包括土地使用权出让金)已达到工程建设总投资的25％以上；
(三)已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房地产开发项目建设工程施工许可证；
(四)法律、法规、规章规定的其他条件。
第二十五条 房地产开发项目有下列情形之一的，不得转让：
(一)权属有争议的；
(二)地上建筑物和其他附着物权属不明，或者属共有物但未经其他共有人书面同意的；
(三)所承担的城市规划道路代征、代拆任务尚未完成的；
(四)未按规定的进度要求完成城市基础设施和公共设施建设任务的；
(五)法律、法规、规章禁止转让的其他情形。
第二十六条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当依法办理土地使用权变更登记，并自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。
第二十七条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，开发项目的相关合同及拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给受让人；有拆迁补偿安置事项的项目，项目转让人还应当书面通知被拆迁人。
第二十八条 房地产开发企业预售商品房，应当向房地产行政管理 部门提出书面申请，并提交下列文件：
(一)营业执照和资质证书；
(二)土地使用权证书；
(三)建设工程规划许可证和开发项目建设工程施工许可证；
(四)按提供的预售商品房计算，经建设行政主管部门核验的投入开发建设资金达到工程总投资25％以上的证明文件；
(五)经登记备案的《房地产开发项目手册》；
(六)建筑工程施工合同；
(七)商品房预售方案及预售商品房平面图；
(八)法律、法规、规章规定的其他文件。
第二十九条 房地产行政管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，做出同意或者不同意的答复；对同意的应当核发商品房预售许可证，不同意的应当书面说明理由。
第三十条 房地产开发企业发布商品房预售广告，应当载明商品房预售许可证的文号。
房地产开发企业预售商品房时，应当向预售商品房购买人出示商品房预售许可证。
第三十一条 房地产开发企业预售商品房，应当与预售商品房购买人签订书面合同，明确双方的权利、义务和责任。
房地产开发企业为预售商品房所作的宣传广告，其内容应当作为对预售商品房购买人的承诺条款，写入预售商品房购买合同。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持商品房预售合同到房地产行政管理部门和土地行政管理部门登记备案。
第三十二条 房地产开发企业预售商品房所得价款，应当存入银行专户，在房地产行政管理部门和建设行政主管部门的监督下专款用于该项目建设，在支付和清偿该项目的全部建设费用之前不得挪作他用。
第三十三条 预售商品房购买人可以将已预购尚未竣工的商品房转让，但相关当事人应当签订转让合同及其他相关协议，明确转让人、受让人与预售人三者之间的权利和义务。
第三十四条 预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助预售商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
房地产开发企业应当在预售商品房建成交付使用时，向预售商品房购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第三十五条 房地产开发项目转让合同备案后，建设行政主管部门应当将备案情况自备案之日起10日内告知房地产行政管理部门。
商品房预售许可证核发后，房地产行政管理部门应当将发证情况自核发之日起10日内告知建设行政主管部门。
第六章法律责任
第三十六条 违反本办法规定的下列行为，由建设行政主管部门按照管理权限，依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》(国务院第248号令)和国家建设部《房地产开发企业资质管理规定》(建设部第77号令)的相关规定予以处罚：(一)未取得资质等级证书从事房地产开发经营的，责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；
(二)超越资质等级从事房地产开发经营的，责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，按规定程序吊销其资质证书，并提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；
(三)无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，按规定程序注销其资质证书；
(四)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或者涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，按规定程序公告其资质证书作废，收回证书，并处以1万元以上3万元以下的罚款；
(五)不按规定办理变更手续的，责令其限期改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款；
(六)开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，按规定程序降低其资质等级；情节严重的，按规定程序吊销其资质证书，并提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；
(七)将未经验收的房屋交付使用的，责令其限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，组织有关部门和单位进行验收，并处以10万元以上30万元以下的罚款；
(八)将验收不合格的房屋交付使用的，责令其限期返修，并处以交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 违反本办法规定的下列行为，由有关行政管理部门按照管理权限，分别依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定予以处罚：
(一)未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止违法经营活动，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款；
(二)擅自转让房地产开发项目的，由土地行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款；
(三)擅自预售商品房的，由房地产行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十八条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令其限期改正，处以警告；逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款：
(一)房地产开发项目中标企业未按规定领取、填写《房地产开发项目手册》或不按规定期限备案的；
(二)房地产开发企业不按规定向预售商品房购买人提供质量保证书和住宅使用说明书的；
(三)房地产开发项目中标企业未按规定设立或者使用项目建设资本金的；
(四)房地产开发企业未按规定完成城市规划道路代征、代拆任务或者未统筹安排配套基础设施和公共设施建设的。
第三十九条 当事人申请办理房地产开发经营有关事项，有关行政管理部门在规定的期限内不予办理也不予答复，以及受罚当事人对建设行政主管部门和其他有关行政管理部门依照本办法做出的行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十条 建设行政主管部门及其他相关行政管理部门的工作人员，在房地产开发经营管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；情节严重构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第七章附则
第四十一条 本办法公布前，市政府和市政府各部门发布的有关规定凡与本办法不符的，均以本办法为准。
第四十二条 本办法自2003年7月1日起施行。1988年3月7日市人民政府兰政发〔1988〕27号文发布的《兰州市城市建设综合开发管理暂行办法》同时废止。
关于《兰州市房地产开发经营管理办法》的说明
一、制定《兰州市房地产开发经营管理办法》(以下简称“办法”)的必要性和紧迫性
随着我市经济体制改革和市场经济的不断完善，特别是1992年以后，在土地使用制度、住房制度和房地产生产方式三项重大改革不断完善的进程中，兰州市房地产业得到了迅猛发展，已经初步形成了一个包括土地使用权出让和转让、房地产开发经营、房地产交易和中介服务等多种经济活动的高附加值的综合性产 业。在房地产业的各项经济活动中，发展最快的是房地产开发经营，房地产开发经营作为房地产业 的重要环节，直接关系到我市房地产业的健康发展，也对我市经济发展产生了重要的影响。
我市房地产开发经营的不断发展，不仅带动了土地使用制度改革的深入，而且加快了城市建设速度。据不完全统计，由房地产开发完成的道路代征、代拆和拆迁补偿安置等折合人民币约10亿元，为政府节省了大量的城市基础设施投资，给城市建设开辟了重要的资金渠道。
房地产开发经营的不断发展，进一步改善了城市面貌和城市环境，带动了相关产业的发展，提高了城市居民的居住水平，加快了商贸城的建设步伐。但是，由于管理制度不够健全、管理依据不够具体等原因，我市房地产开发经营上还存在着一些不容忽视的问题，如没有取得房地产开发企业资 质证书的企业和单位开发经营房地产及偷漏国家税费的现象仍比较严重，房地产开发商的土地使用权取得方式不尽合理，一些“皮包公司”炒卖房地产开发项目的问题依然存在，有些实为房地产开发项目而却以“联建”名义进行建设的项目仍比较普遍；土地使用权出让与房地产企业资质脱节、与城市基础设施配套建设脱节、与拆迁补偿安置脱节以及商品房预售管理与房地产开发项目建设管理脱节等现象仍然比较严重；房地产开发项目转让行为不规范，影响被拆迁人和预售商品房购买人权益的现象时有发生；商品房质量问题仍然比较突出等等。这些问题都需要依法解决。此外，省、市人大近两年来在对我市城市建设工作进行视察时，多次对房地产开发建设过程中存在的一些混乱无序现象和亟待规范的行为以及管理上存在的有关问题，提出了尽快立法、就上位法的有关规定结合我市实际情况予以细化、对我市的房地产开发经营管理依法予以规制的法律监督建议；同时，新闻媒体多次呼吁依法对房地产开发经营活动加强监督管理，建设行政主管部门也多次提出要求，希望为这项管理工作提供可操作性和针对性强的具体依据。张志银市长在2002年7月22日全市整顿房地产市场动员大会上的讲话中，也提出要尽快制定和完善房地产业管理的法规规章。因此，为了依法规制我市房地产开发经营行为，加强房地产开发经营活动的监督管理，保障房地产权利人的合法权益，根据国务院《房地产开发经营管理条例》及有关法律、法规的相关规定，尽快制定出台《兰州市房地产开发经营管理办法》，不仅十分必要，而且非常迫切。
二、起草“办法”的依据
1、主要依据是《中华人民共和国房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《甘肃省城市房地产管理条例》；
2、参照了建设部第77号令《房地产开发企业资质管理规定》、95号令《城市商品房预售管理办法》等有关规章和文件。此外，还参考了兄弟城市关于房地产开发经营管理的先进经验。
三、“办法”的主要内容和有关问题的说明
本“办法”共七章四十二条，分别对制定目的、适用范围、执法主体、房地产开发企业的设立、房地产开发项目的取得、房地产开发建设及管理、房地产开发项目转让、商品房预售、房地产开发项目验收、法律责任等作了相关规定。
需要说明的几个问题是：
1、 关于“办法”调整的行为。本“办法”只对房地产开发经营管理从开始设立房地产开发企业到房地产开发项目竣工验收，包括期间的商品房预售等房地产开发过程中各种主要行为作了规 范性规定；至于房地产开发项目竣工验收以后的商品房销售、出租等房地产二级市场行为以及购房者取得房屋产权证书后的房屋转让、出租、抵押等房地产三级市场行为，不属本办法调整范围，因此未作规定。
2、关于不同资质等级的房地产开发企业承揽开发项目的范围。 “办法”第十条对此所作的规定是根据建设部的有关规定并参考兄弟城市已经取得的成功经验做出的，目的是限制房地产开发企业承揽与其开发建设能力不相适应的房地产开发项目。
3、关于房地产开发企业取得房地产开发项目或开发用地的方式。 “办法”第十二条规定：“房地产开发用地应当符合本市土地储备制度的相关规定，以公开招标、拍卖的方式取得。已确定的开发项目应当通过公开招标的方式确定开发企业”。其目的是鼓励实力较大的房地产开发企业和企业集团开发建设房地产，杜绝“空壳”企业炒卖房地产开发项目和房地产开发用地。
4、关于商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预售商品房购买人，由预售商品房购买人支付定金和房价款的行为。确切地说，商品房预售的实质是房地产开发企业在开发建设过程中的融资行为，它涉及到预售商品房购买人的切身利益，具有较大的风险性和投机性。依据国务院第248号令的规定，市建设行政主管部门作为我市房地产开发主管部门，负责房地产开发企业的资质管理、建设项目施工许可、建工程招投标、建筑工程质量、房地产开发项目建设、城市基础设施建设的管理，并通过《房地产开发项目手册》，对房地产开发企业是否按照法律、法规和规章的规定、是否按照房地产开发项目建设条件意见书的要求、是否按照申请商品房预售许可证时承诺的时间表进行开发建设和预售款项是否投入该开发项目建设、配套基础设施是否完善、工程项目有无变化等开发建设全过程进行动态管理。因此，本“办法”在规定房地产行政管理部门负责商品房预售的同时，又作了房地产行政管理部门将核发商品房预售许可证的情况及时告知建设行政主管部门，而建设行政主管部门应当将房地产开发项目的转让备案情况及时告知房地产行政管理部门等规定。这些规定，对于防止出现因建设项目审批手续不全、资金短缺、拖延工期、配套基础设施不完善、工程质量不合格以及开发商挪用商品房预售资金而致使项目“烂尾”等情况，都是非常有利的。
5、关于房地产开发项目设立资本金和房地产开发企业预售商品房所得价款的监督管理。房地产开发是一种投资活动，涉及拆迁补偿安置、预售融资等行为，一旦开发项目出现问题，当事人双方的权益都将受到损害。从各地实践看，房地产开发企业取得开发项目的同时缺少必要的资本金，以及房地产开发企业挪用商品房预售款，是导致房地产开发项目出现“烂尾工程”和“半截子工程”、严重损害消费者合法权益的主要原因。为此，“办法”作了相关规定。
6、关于法律责任。为了实际工作中行政执法人员便于操作和相关当事人便于掌握，“办法”结合本市实际，对国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《房地产开发企业资质管理规定》中已设定了的相关罚则，从执法主体和处罚程序上作了相应归类和明确规定；同时，对违反本“办法”规定的其他行为，设定了相应罚则，所设处罚种类和额度均在市政府的立法权限之内。