四川省成都市人民政府


成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法

成府令第103号

《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》已经2004年2月11日市人民政府第11次常务会议讨论通过，现予公布，自2004年4月1日起施行。

市长：葛红林
二○○四年三月八日

第一章 总则
第一条 为维护业主的合法权益，建立城市住房维修保障机制，加强住房专项维修资金管理，根据国务院《物业管理条例》，结合成都市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区国有土地范围内住房专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称住房专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。
本办法所称业主，是指房屋所有权人。
本办法所称共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。
第四条 拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按本办法规定统一建立专项维修资金。
第五条 专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。
第六条 市房产管理部门是本市专项维修资金的主管部门，负责对本市专项维修资金的统一归集和监督管理。区（市）县房产管理部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。
第七条 房产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
第二章 专项维修资金的缴存
第八条 商品房的首次专项维修资金，由房地产开发建设单位和购房人分别按下列规定缴存：
（一）房地产开发建设单位对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3%缴存；所缴存的专项维修资金，进入当期销售费用，归物业管理区域内全体业主所有。
（二）购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。
商品房每平方米建筑面积成本价，由市房产管理部门会同有关部门定期发布。
第九条 商品房的首次专项维修资金的缴存时限：
（一）房地产开发建设单位应当在办理商品房所有权初始登记前，按本办法第八条第（一）项的规定，将该商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
（二）购房人应当在办理房屋所有权分户登记前，按本办法第八条第（二）项的规定，将所购商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
（三）业主大会成立时尚未出售的商品房，房地产开发建设单位应当在业主大会成立之日起30日内，对配备电梯的房屋和未配备电梯的房屋，分别按每平方米建筑面积成本价的2.5%和2%，将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。商品房出售时，所缴存的首次专项维修资金转由购房人承担。
第十条 公有住房售后的首次专项维修资金，由售房单位和购房人分别按下列规定提取和缴存：
（一）售房单位对配备电梯的住房按售房款的30%提取，对未配备电梯的住房按售房款的20%提取，专款专用。
（二）购房人按售房款的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。
第十一条 公有住房售后的首次专项维修资金的缴存时限：
（一）售房单位自房改售房款存入单位住房资金专户之日起30日内缴存至专户管理银行。
（二）购房人在办理房屋所有权登记前，缴存至专户管理银行。
第十二条 房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时，应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机关提交专户管理银行出具的首次专项维修资金全额交款凭证。
第十三条 一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。
续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。
第十四条 利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐。
利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。
第十五条 房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主缴纳专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。
在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。
第三章 专项维修资金的管理
第十六条 市房产管理部门应当与商业银行（即专户管理银行）签订委托合同，委托专户管理银行办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立本市专项维修资金专户。
在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独列帐。
专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。
第十七条 业主大会未成立的，首次专项维修资金由市房产管理部门统一代为监管。
第十八条 业主大会成立后，其业主委员会应当按本办法第十六条第二款的规定，持下列资料到专户管理银行设立所在物业管理区域的专项维修资金帐户：
（一）设立银行帐户申报表；
（二）业主委员会设立备案文件；
（三）业主清册；
（四）物业服务合同；
（五）其他有关资料。
专项维修资金帐户设立后的帐目管理，由业主委员会负责，也可委托物业管理企业或者社会中介机构办理。
专项维修资金帐户，接受市房产管理部门的统筹监管。
第十九条 业主委员会设立专项维修资金帐户后，应当书面告知所在地区（市）县房产管理部门， 由市房产管理部门将代为监管的该业主委员会所在物业管理区域的首次专项维修资金的本金和利息，划转至该业主委员会设立的专项维修资金帐户。
第二十条 有下列情形之一的，业主委员会持相关手续到专户管理银行办理专项维修资金帐户的有关变更手续：
（一）物业管理区域发生变动的；
（二）物业管理企业发生更换的；
（三）业主委员会主任、副主任发生更换的。
第二十一条 因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。
第二十二条 因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原房屋专项维修资金分户帐中的资金余额，并办理分户帐户注销手续。
第二十三条 业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目，并向业主公布。业主对公布的专项维修资金帐目有异议的，可要求业主委员会复核。
专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核。
专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。
第二十四条 专项维修资金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。
第四章 专项维修资金的使用
第二十五条 专项维修资金应当按本办法规定的用途使用，属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。
供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。
物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第二十六条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支:
（一）用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
（三）用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
第二十七条 业主大会未成立需使用专项维修资金的，由物业管理企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围的全体业主所持投票权三分之二以上通过，并报所在地区（市）县房产管理部门备案后，由专户管理银行将所需资金划转到物业管理企业或维修单位。
业主大会成立后需使用专项维修资金的，由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会依法通过，并报所在地区（市）县房产管理部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业。
专项维修资金的使用条件由市房产管理部门另行制定。
第二十八条 经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主或者业主委员会提出维修建议并报告所在地区（市）县房产管理部门；区（市）县房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担。
物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第五章 法律责任
第二十九条 房地产开发建设单位未按本办法第八条第(一)项规定、第九条第(三)项规定缴存或足额缴存首次专项维修资金的,由市或区(市)县房产管理部门责令其限期改正,给予警告,并可处3万元以下罚款。
第三十条 公有住房售房单位未按本办法第十条第（一）项规定提取或足额提取专项维修资金的，市或区（市）县财政部门、房产管理部门应当责令其限期提取；逾期不提取的，由市或区（市）县房产管理部门予以警告，并可处3万元以下罚款。
第三十一条 挪用专项维修资金的，按国务院《物业管理条例》第六十三条的规定处理。
第三十二条 房产管理部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十三条 因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。
第三十四条 本办法实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会作出决定，在业主公约中规定、并按照业主公约规定将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
本办法实施前，已按原来有关政策规定交纳专项维修资金的，应统一缴存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。
第三十五条 住宅小区外有二个以上房屋所有权人的非住宅物业专项维修资金的建立，参照本办法执行。
本市城市规划区外国有土地范围内专项维修资金的缴存、管理、使用、监督，参照本办法执行。
第三十六条 本办法具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。
第三十七条 本办法自2004年4月1日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。


探望权的确立和处理

廖 君


婚姻是产生家庭的前提；家庭是缔结婚姻的结果。家庭又是社会的细胞，婚姻亦是家庭的纽带，婚姻的裂变已经成为社会不安定因素之一，婚姻关系解除后不与未成年子女生活的一方如何行使探望权，法律没有明确规定，而由此引发的人身损害赔偿、抚育费纠纷及变更子女抚养权纠纷呈逐年增多的趋势。该类纠纷不仅涉及父母本人而且往往牵扯着整个家庭及亲朋好友日常生活的方方面面。可见如何确立探望权、如何处理好探望权纠纷、对化解双方矛盾、更好地保护和教育好未成年子女以及对促进社会的两个文明建设都具有重大意义。
一、探望权概述

探望权是2001年婚姻法修正后新增加的一项权利。

探望权制度起源于英美法系，这一制度为处理离婚后父母探望子女提供了法律依据，为各国立法和法理所接受，确立探望权符合世界婚姻家庭制度发展的潮流；如《德国民法典》规定，无人身照顾权的父或母，保留与子女个人交往权，请求告知子女的个人情况权（以符合子女的利益为限），及对子女财产利益必要时承担财产照顾权之全部或一部，还规定无人身照顾权的父或母和人身照顾权人不得为任何损害子女与他人的关系或造成教育困难的事由，我国台湾地区的民法亲属编规定，法院得依请求或依职权，为未行使或负担（未成年子女监护）权利义务之一方酌定其与未成年子女全面交往之方式及期间。但其全面交往有妨碍子女方利益者，法院得依请求或依职权变更。我国婚姻法在修正时，正式把探望权规定归非抚养子女一方父母对子女亲权中的一项基本权利。同时规定了抚养子女的一方具有协助的义务，这个规定弥补了我国婚姻法中探望权制度的缺失，是婚姻立法上的一大进步。

所谓探望权，是指夫妻离婚或同居关系解除后，不与未成年子女共同生活的一方，享有按照我国约定的时间、地点、方式探望、关心未成年子女或与其短时间共同生活的权利。与未成年子女共同生活的一方有义务协助另一方行使探望的权利。从法理上看，探望权是基于父母子女关系而享有的一种身份权。夫妻离婚后，基于婚姻关系的各种身份权、财产权归于消灭，但是离婚并不能消灭父母和子女间的身份关系。父母离婚后，子女还是父母的子女，父母和子女的身份关系并没有改变。父母子女之间的身份关系，不仅是父母对子女有抚养、教育的权利和义务的基础，也是不与未成年子女共同生活方对子女的探望权的法律基础。只要父母子女之间的身份关系存在，探望权就是不与未成年子女共同生活方的法定权利，非有法定理由不得予以限制或剥夺。探望权不仅可以满足父或母对子女的关心、抚养和教育的情感需要，保持和子女的往来，及时、充分地了解子女的生活、学习情况，更好地对子女进行抚养教育，而且可以增加孩子和非直接抚养方的沟通交流，减轻子女的家庭破碎感，有利于子女的健康成长。如何平衡父母探望的权利和促进子女身心健康发展，是探视权制度的关键。各国立法实践和婚姻法理论普遍认为：探望权作为一种法定权利，只有在不利于子女身心健康的情形下，才应该受到限制甚至暂时被剥夺。

探望权是和直接抚养权相对的一种权利。父母离婚后，如果子女由一方直接抚养，抚养方就成为子女亲权的主要担当人，取得直接抚养权，非直接抚养方的亲权则受到一定的限制。与此同时，不直接抚养子女的父或母也自然享有对子女的探望权。也就是说，探望权不是产生于父母之间的协议，也不需要法院判决确认。只要直接抚养权一确定，探望权也同时成立，非抚养一方的父或母自动取得探望权。因此探望权的主体，只能是不与未成年子女共同生活一方的父或母，而与未成年子女共同生活一方的父或母则是探望权的义务主体，应该协助探望权人实现探望的权力。这种协助义务一般包括：直接抚养一方的父或母应该本着方便探望人的原则，协商确定合理的探望时间、方式，或者按照法院判决安排探望时间。当子女拒绝探望时，直接抚养方的父或母应该进行说服工作，离婚后直接抚养子女的一方不得设置障碍，拒绝非直接抚养一方的父或母探望子女，否则就侵害了非直接抚养一方的父或母的探望权利，应该承担侵权责任。

二、确立探望权的必要性

1、确立探望权是当前形势下的迫切需要。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和社会的不断发展，离婚案件及由此产生的探望未成年子女纠纷不断增多，有些探望权纠纷案件的当事人之间的矛盾很尖锐，甚至成为社会不安定因素之一。当事人发生探望权纠纷后要求人民法院解决，法院往往以无实体法规定又无司法解释为由不与立案，仅作为来信来访处理，即使协助双方当事人订立了探望计划，亦因没有用法律文书的形式固定下来，没有法律的强制力作为协议执行保障，当事人往往会再次发生纠纷，而少数人以探望权纠纷立案受理的法院在审结制作裁判文书时由于法律没有具体规定大多数表现出内容不统一，不规范和操作性的特点，对如何探望很大程度上取决于主审法官的自由裁量，在一定程度上就可能会影响案件的公正审理。因此，确立探望权势在必行。

2、确立探望权可以让不与未成年子女生活一方的父或母更好地实施监护权。父母子女关系是自然血缘关系，父母离婚后或解除同居关系后仍是未成年子女的父母，对其所生的未成年子女仍有管理和教育的权利。父母因故离婚，孩子或多或小却已无辜受到了伤害，作为父母应该把个人恩怨放下，尽心抚养孩子成人，但在实践中，有不少父母，由于法制观念不强或受封建传统观念的影响，在其离婚后将自己的不愉快的想法逞给未成年孩子，在孩子面前故意中伤对方，有的则将与孩子共同的机会作为个人的特权，有时会出现以种种理由及各式手段阻碍、拒绝对方探望未成年子女，也不允许未成年子女看望要求探望的一方，这种想法显然是错误的。而监护权包括对未成年子女生活、学习等方面的教育及管理。父母离婚后，不与未成年子女共同生活的一方如果不能定期看望、教育子女或短时间与其共同生活，实现监护权只能是一句空话。探望权的确立，便能使这个问题迎刃而解，而且能更好地维护未成年子女的合法权益。

3、确立探望权可以解决轮流抚养带来的问题。随着计划生育国策的深入，贯彻大多数成年子女均属独生子女，父母离婚或解除同居关系后子女的抚养费负担不是双方争论的主题，随着生活水平的提高，当事人不再会为抚养费问题过多的犯悉。而是千方百计地争未成年子女抚育权。因此，最高院作出规定，双方当事人在不损害未成年子女利益的情况下协议轮流抚养子女的可予准许。轮流抚养在一定程度上可缓解父母双方不能与子女共同生活的痛苦，子女可以尽可能与父母双方继续保持正常的感情联络，避免因父母离婚带来的父爱或母爱的欠缺。然而，轮流抚养子女涉及的问题相当复杂，受到入学、住房、父母身体状况等条件的限制，轮流抚养很难得到具体落实。未成年子女正处在成长发育阶段，经常改变其学习、生活环境，使未成年人总处于不稳定状态之中，对他们的身心健康是十分不利的。探望权的确立，可以缓解双方当事人的矛盾，维系亲情关系，消除他们的顾虑，让不与孩子共同生活的一方尽可能与孩子保持正常的接触与联系，减少家庭破裂给他们幼小心灵带来的创伤，为他们看望教育子女提供法律保障。

三、探望权的行使方式

探望权是一种法定权利，和直接抚养权同时成立，因此不存在确权的问题。但是行使探望权，涉及到抚养方和子女的利益，因此有必要确定探望的时间、方式。我国《婚姻法》第38条第2款规定了探望的时间、方式的两种途径：“行使探望权的方式、时间由当事人协议；协议不成时，由人民法院判决。”由此可见，法院审理涉及探望权案件中，要尽量使用调解方式，使双方当事人在探望的方式上自愿达成协议，有利于案件的执行，并且确定了“协议优先”的原则。

但是，在实际生活中，由于父母是因为感情破裂解除婚姻关系，父母在协商时可能会过于考虑自己的利益，故意提出不合理的探望时间、方式，有些直接抚养一方甚至拒绝就探望的有关问题进行协商，探望权人可以向法院提起诉讼，要求法院依法确定探望的时间和方式。法院应受理探望人的请求，依法就探望的时间和方式作出判决。

一般来说，探望的方式可以区分为看望式探望和逗留式探望。探望式探望是指非与未成年子女共同生活一方的父或母以探望的方式探望子女；而逗留式探望是在约定或判决确定的探望时间内，由探望人领走并按时送回被探望子女。两种探望方式各有其优点和缺点。如看望性探望，一般时间较短、方式灵活，但是不利于探望人和子女的深入交流。而逗留式探望，时间较长，有利于探望人和子女的深入交流和了解，但是直接抚养人则要承担不能和子女一起生活的不利后果。逗留性探望对探望人的要求也更高。探望人不仅应该具有较好的居住和生活条件，而且还要有良好的生活习惯，不得有如酗酒、赌博、吸毒等不良嗜好。如果一方有酗酒、赌博、吸毒等不良嗜好，或者居住、生活条件差，不利于子女的身心健康发展，应该避免适用逗留性探望。逗留性探望还要求子女有比较充裕的时间，一般只有在子女寒、暑假或其他假期时才能适用。人民法院应根据探望父母实际情况，本着有利于孩子成长的原则，根据不同探望方式的特点，确定探望的方式和时间。

同时，探望权人按照协议或法院判决具体探望时，还应该考虑子女的意见，如果子女在约定或判决的探望时间不同意，探望的父或母不得进行探望。

四、探望权的中止

探望权的中止，是指探望权人符合探望中止的法定理由，由法院判决探望权人在一定时间中止行使探望权的法律制度。探望权是探望权人的法定权利，法律应该保护，但探望权也涉及到抚养方和子女的利益，可能损害相关人尤其是子女的合法权益，因此有必要加以限制。探望权中止制度，就是通过中止探望权人在一定时间内行使探望权，来保护相关人的权益。

《婚姻法》第38条第3款规定：“父或母探望子女，不利于子女身心健康的，经人民法院判决可以中止探望权。”由此可见，探望权中止的前提是探望权的行使不利于子女身心健康，如离婚后不直接抚养子女的父或母患有传染性疾病、精神病，或其他不利于子女身心健康的情形。

何谓“不利于子女身心健康”，婚姻法未作明确规定。根据《预防未成年人犯罪法》第14条的规定，未成年人的父母或者其他监护人和学校应当教育未成年人不得有下列不良行为：①旷课、夜不归宿；②携带管制刀具；③打架斗殴、辱骂他人；④强行向他人索要财物；⑤偷窃、故意毁坏财物；⑥参与赌博或者变相赌博；⑦观看、收听色情、淫秽的音像制品、读物等；⑧进入法律法规规定未成年人不适宜进入的营业性歌舞厅等场所；⑨其他严重违背社会公德的不良行为。当一方以探望子女为由，教唆、胁迫、引诱未成年子女实施以上不良行为或为未成年人实施以上不良行为提供条件，则足以构成不利于子女身心健康的要件，经人民法院判决可以中止其探望权。此外，父母一方患有精神疾病、传染性疾病，有酗酒、吸毒等行为，或者暴力行为、骚扰子女的行为、绑架子女的企图等等，也可认定为不利于子女身心健康。

中止探望权只是探望权的行使的障碍，并非剥夺，当以上不利于子女身心健康的情形消除后，非直接抚养子女的一方原享有的探望权应可恢复，人民法院应当根据当事人的申请通知其恢复探望权的行使。

五、目前审判实践中应注意的问题

1、法院在审理离婚案件或解除同居关系案件时往往对探望权不作明确规定，大多认为不直接抚养子女的一方享有的探望权是不言而喻的，仅仅是就案办案，很少涉及探望权问题。因此，对待类似情况，应在查明案件事实，征询当事人双方的意见，在有利于未成年人子女利益的情况下就双方探望问题一并作裁决，以避免其他纠纷发生，减少讼累。

2、法院在判决探望权中止时应符合法定理由。婚姻法规定只把探望行为“不利于子女身心健康”为唯一的法定理由。探望权人的非探望行为即使可能危及子女的身心健康，也不能作为 探望权中止的理由。如探望权人没有支付抚养费，虽然也可能对子女生活、医疗、教育产生影响，但是这种行为是非探望行为，不是法定条件，因而不得以此为依据判决探望中止。