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消费者自主选择权与跳单行为辨析/孙兆晖

时间:2024-07-22 08:49:21 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9221
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【案情】

2012年6月1日,房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担,第七条以明显加粗字体列明:买方未支付居间费而解除买卖合同的,此后3个月内,买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的,买方应支付5万元居间费。同日,卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费,与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日,杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭,要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称,家安公司的居间服务并未成功,合同第七条系无效条款,要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二:一是买卖双方合意解约,买方是否仍需支付居间费;二是居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见:

第一种意见认为,买卖双方协商解除了房屋买卖合同,杨某的购房目的并未实现,其效果等同于“居间人未促成合同成立”,家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利,应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行约定的居间义务,买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致,有跳单之嫌,杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权,应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时,首先,要注意厘清两个法律关系,即买方与中介公司之间的居间合同关系,买方和卖方之间的买卖合同关系。其次,要正确认定居间合同中限制成交条款的效力,区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点,分析如下:

第一,买卖双方合意解约或未能履约的,是否仍需支付居间费。从法律关系角度看,支付居间费系居间合同关系中的义务,与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务,促成买卖双方签订买卖合同,客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致,如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等,客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由,要求解除居间合同,不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行居间义务,杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同,起因于杨某认为居间费过高。此后,杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同,有跳单之嫌。家安公司并无违约行为,杨某无权解除《居间服务合同》,其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二,居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前,其需向买方提供房源位置信息,往往还会对房源品质进行比较分析,提供政策咨询,甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单,中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款,即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的,仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释,该条款属加重对方责任的格式条款,中介公司尽到合理提示和说明义务的,该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后,再决定是否签订看房确认书或居间合同,故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后,甚至在签订房屋买卖合同之后,再主张另换中介公司,则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中,家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识,合理提示了加重杨某责任的格式条款,杨某选择家安公司并签订居间合同,该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后,杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交,家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元,合法有据,应予支持。


(作者单位:北京市第二中级人民法院)

总参谋部、总政治部、劳动人事部关于确定干部入伍时间的规定

总参 总政 劳动人事部


总参谋部、总政治部、劳动人事部关于确定干部入伍时间的规定
1985年3月13日,总参、总政、劳动人事部

各总部、各军区、各军兵种、国防科工委、军事科学院、军委直属各院校,各省、自治区、直辖市劳动人事厅(人事局),国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门:
实行义务兵役制后,军队干部的入伍时间,过去是按中共中央、国务院历年征兵命令中确定的服役年限的起算时间算起的。这同一九七七年关于退伍义务兵军龄计算的规定不一致。为了统一同期入伍军人的军龄起算时间,准确地反映干部的经历,确定:这些干部的入伍时间,一律从县(市)人民政府征兵办公室(或人民武装部)批准入伍之日算起。已转业地方工作的原军队干部也按此规定执行。


民用爆炸物品安全生产许可实施办法

国防科学技术工业委员会


中华人民共和国国防科学技术工业委员会令(第17号)



  《民用爆炸物品安全生产许可实施办法》已经2006年8月22日国防科工委第43次主任办公会议审议通过,现予公布,自2006年9月1日起施行。

主任:张云川

二○○六年八月三十一日



民用爆炸物品安全生产许可实施办法

第一章 总 则

  第一条 为了加强民用爆炸物品安全生产监督管理,预防安全生产事故,根据《中华人民共和国安全生产法》、《安全生产许可证条例》`和《民用爆炸物品安全管理条例》,制定本办法。

  第二条 凡取得《民用爆炸物品生产许可证》的企业,在基本建设完成后,应当依照本办法申请民用爆炸物品安全生产许可。

  企业未获得安全生产许可的,不得从事民用爆炸物品生产活动。

  第三条 国防科学技术工业委员会(以下简称国防科工委)负责全国民用爆炸物品生产企业安全生产许可的审批和监督管理。

  省、自治区、直辖市人民政府国防科技工业主管部门(以下简称省级国防科技工业主管部门)负责本行政区内民用爆炸物品生产企业安全生产许可申请的受理、审查和民用爆炸物品生产作业场所安全生产的日常监督管理,对地(市)、县级人民政府民用爆炸物品主管部门进行业务指导,并对其监管人员进行业务培训。

  地(市)、县级人民政府民用爆炸物品主管部门,依照本办法,协助省级国防科技工业主管部门做好本行政区内民用爆炸物品安全生产的监督管理工作,其职责由省级国防科技工业主管部门规定。

  第四条 民用爆炸物品生产作业场所的安全生产,实行属地管理的原则。民用爆炸物品生产作业场所(含现场混装作业场所)安全生产应接受生产作业场所所在地民用爆炸物品主管部门的监督和管理。

第二章 申请与审批

  第五条 申请民用爆炸物品安全生产许可,应当具备下列条件:

  (一)具有健全的企业、车间、班组三级安全生产责任制以及完备的安全生产规章制度和操作规程;

  (二)安全投入符合民用爆炸物品安全生产要求;

  (三)设置安全生产管理机构,配备专职安全生产管理人员;

  (四)主要负责人和安全生产管理人员经过民用爆炸物品安全生产培训,取得安全资格证书;

  (五)特种作业人员经有关业务主管部门考核合格,取得特种作业操作资格证书;

  (六)生产作业人员必须通过有关民用爆炸物品基本知识的安全生产教育和培训,并经考试合格取得上岗资格证书;

  (七)依法参加工伤保险,为从业人员交纳保险费;

  (八)厂房、库房、作业场所和安全设施、设备、工艺符合《民用爆破器材工厂设计安全规范》(GB50089)、《建筑物防雷设计规范》(GB50057)、《建筑物防火规范》(GBJ16)、《民用爆破器材企业安全管理规程》(WJ9049)等有关安全生产法律、法规、标准和规程的要求;

  (九)有职业危害防治措施,并为从业人员配备符合国家标准或者行业标准的劳动保护用品;

  (十)有民用爆炸物品安全评价机构进行的安全评价,并达到安全级标准;

  (十一)有重大危险源检测、评估、监控措施和应急预案;

  (十二)有安全生产事故应急救援预案、应急救援组织,或应急救援人员,配备必要的应急救援器材、设备;

  (十三)法律、法规规定的其他条件。

  第六条 申请安全生产许可的企业自主选择具有民用爆炸物品安全评价资质的安全评价机构,对本企业的生产条件进行安全评价。

  第七条 安全评价机构应当按照《民用爆破器材安全评价导则》及有关安全技术标准、规范的要求,对申请安全生产许可的企业是否符合本办法第五条规定的条件逐项进行安全评价,出具安全评价报告。

  安全评价机构对其安全评价结论承担法律责任。

  第八条 企业对安全评价报告中提出的问题应及时加以整改,安全评价机构应对企业的整改情况进行确认,并将有关确认资料作为安全评价报告的附件。

  第九条 取得《民用爆炸物品生产许可证》的生产企业在从事民用爆炸物品生产活动前,应当向所在地省级国防科技工业主管部门提出安全生产许可申请,填写申请表,并完整、真实地提供本办法第五条规定的相关文件、材料。

  第十条 省级国防科技工业主管部门自收到申请之日起5日内,根据下列情况分别作出处理:

  (一)申请事项不属于本行政机关职权范围的,应当即时作出不予受理的决定,并告知申请人向有关行政机关申请;

  (二)申请材料存在错误,可以当场更正的,应当允许申请人当场更正;

  (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当场或在5日内一次告知申请人需要补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理;

  (四)申请事项属于本行政机关职权范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的,应当予以受理。

  第十一条 省级国防科技工业主管部门应当自受理申请之日起20日内完成对申请材料的审查及必要的安全生产条件核查,并将下列材料报送国防科工委:

  (一)《民用爆炸物品安全生产许可申请审批表》(一式3份,见附件1);

  (二)企业提交的全部申请材料;

  (三)对申请企业安全生产条件的考核意见。

  第十二条 国防科工委自收到材料之日起20日内进行审查。对符合本办法第五条规定条件的,在《民用爆炸物品生产许可证》安全生产许可年检栏内标注“安全生产许可”;对不符合条件的,不予标注“安全生产许可”,书面通知申请人并说明理由。

  安全生产许可需要组织专家现场核查的,应当书面告知申请人。现场核查所需时间不计算在许可期限内。

  第十三条 安全生产许可有效期3年,有效期届满时与《民用爆炸物品生产许可证》一并申请办理换发手续。

第三章 监督管理

  第十四条 国防科工委对安全生产许可实行年检制度。民用爆炸物品生产企业应当于每年3月,将《民用爆炸物品安全生产许可年检表》(一式3份,见附件2)报送省级国防科技工业主管部门审查。

  省级国防科技工业主管部门自收到《民用爆炸物品安全生产许可年检表》之日起20日内,根据下列情况分别作出处理:

  (一)企业严格遵守有关安全生产的法律法规和民用爆炸物品行业安全生产有关规定,安全生产条件没有发生变化,没有发生死亡事故的,在《民用爆炸物品生产许可证》安全生产许可年检栏内标注“年检合格”;

  (二)企业出现严重违反有关安全生产的法律法规和民用爆炸物品行业安全生产有关规定的或发生死亡事故的,责令企业限期整改;在规定期限内,整改仍不合格的,在《民用爆炸物品生产许可证》安全生产许可年检栏内标注“年检不合格”;

  (三)企业出现安全生产条件降低现象的,由省级国防科技工业主管部门在《民用爆炸物品生产许可证》安全生产许可年检栏内标注“年检不合格”。

  第十五条 省级国防科技工业主管部门应于每年3月底前将年检情况报送国防科工委。

  对安全生产许可年检不合格的企业,由国防科工委责令其限期停产整顿。整顿完成后,企业重新申请年检。

  第十六条 企业生产条件发生重大变化或发生安全生产事故造成人员死亡的,企业必须向所在地省级国防科技工业主管部门和国防科工委报告。

  第十七条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得安全生产许可的,国防科工委撤销其安全生产许可,3年内不再受理其该项许可申请。

第四章 法律责任

  第十八条 企业未获得安全生产许可擅自组织民用爆炸物品生产的,由国防科工委责令停止生产,处10万元以上50万元以下的罚款,没收违法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十九条 企业安全生产条件降低,或者发生安全生产事故造成人员死亡隐瞒不报的,由省级国防科技工业主管部门责令停止生产,处3万元以下的罚款;情节严重的,报请国防科工委撤销安全生产许可。

  第二十条 安全评价机构出具虚假安评结论或者出具的安全评价结论严重失实的,由国防科工委提请有关部门取消安全评价机构资质和安全评价人员执业资格。

  第二十一条 负责民用爆炸物品安全生产许可的工作人员,在安全生产许可的受理、审查、审批和监督管理工作中,有索取或者接受企业财物,谋取个人利益的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

  第二十二条 在本办法施行前已经取得民用爆炸物品安全生产许可的企业,应当自本办法施行之日起1年内,依照本办法的规定重新申请办理安全生产许可。

  第二十三条 本办法规定的许可期限以工作日计算,不含法定节假日。

  第二十四条 本办法自2006年9月1日起施行。原《民用爆破器材安全生产许可证实施办法》(科工法字[2004]1080号)同时废止。

  附件:1、民用爆炸物品安全生产许可申请审批表

  2、民用爆炸物品安全生产许可年检表