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未经竣工验收的房屋受损害,责任应由谁承担/白婷婷

时间:2024-06-03 08:09:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9147
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【要点提示】
   商品房交付使用时未取得竣工验收,未向购买者提供质量保证书和住宅使用说明书,造成损害的,应由开发经营公司承担赔偿责任。
【案件索引】
   陕西省城固县人民法院(2012)城民初字第00863号。
【基本案情】
   原告:余某,饶某某。
   被告:某某房地产开发有限责任公司,李某某。
   原告余某于2003年12月21日与某某地产开发有限责任公司售房部负责人李某某签订房屋定购协议,购买该公司18号楼东一单元五楼东户住宅房一套,据该合同内容李某某出具收据收取原告购房款65000元,收取购房契税、维修基金、工本费2400元。该房2004年交付原告使用时未取得竣工验收,也未按合同约定和相关规定签订物业管理合同。2012年5月21日下大雨,原告房顶大面积漏水,原告及时报告李某某,李某某之妻姜某某带人对楼顶排水口堵塞物进行了清理。此次漏水,致原告屋顶、墙、门窗、家具、家电等被水浸泡受损。经查,该楼东一单元6栋东户家餐厅上方楼顶排水沟内沿有一76×28公分缺口,缺口底部距排水沟底部高11公分,排水沟外沿高17公分,内沿高39公分(防水处理高22公分),原告房屋漏水正是由于该缺口所致。经城固县价格认证中心鉴定,原告的财产损失为人民币18170元。另查明18号楼建设单位为某某房地产开发有限责任公司,李某某为该楼项目负责人。
【争议焦点】
   商品房实际交付多年但未取得竣工验收,保修期限如何起算,发生质量问题责任应由谁承担,构成本案争议焦点。
【审判情况】
   城固县人民法院根据原、被告双方提交的证据,依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一、二款、《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项之规定,作出如下判决:
   由被告某某房地产开发有限责任公司赔偿原告余某、绕某某财产损失18170元,限本判决生效后十日内支付清洁。
   本案财产损失评估费500元,由被告某某房地产开发有限责任公司承担。
案件宣判后,被告已于指定期限将金钱给付义务履行完毕。
【评析】
   近年来,因房地产质量引起的诉讼案件逐年上升,开发商售出房屋后,一般将保修责任委托给物业公司或施工企业,当购房者提出房屋质量问题时,常遇到开发商、物业公司和施工方相互推诿,难以协调,致使问题久搁不决。
   本案中,原告起诉要求被告承担房屋质量责任,而被告认为原告屋内进水浸泡,已超过《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年”的保修期限,不应承担责任。《建设工程质量管理条例》中明确规定,建设工程经验收合格的,方可交付使用,未组织竣工验收,擅自交付使用,造成损失的,依法承担赔偿责任;《城市房地产开发经营管理条例》规定,“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。本案中,商品房属于开发企业未经竣工验收擅自交付,且未向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,也未落实物业管理,保修期限起算时间就无法确定,故被告认为交付房屋已超过5年保修期限的说法并不成立,依法该楼的质量责任仍在开发经营企业,故无论该楼楼顶排水沟内沿缺口是施工单位遗留质量缺陷,还是第三方造成质量缺陷,某某房地产开发有限责任公司作为18号楼的开发经营公司,均应承担由此造成的损失。
   
   
   作者:陕西省城固县人民法院 白婷婷 王洪安

最高人民法院关于人民法院将案件移送人民检察院处理时应用公函的批复

最高人民法院


最高人民法院关于人民法院将案件移送人民检察院处理时应用公函的批复

1957年8月23日,最高人民法院

新疆维吾尔自治区高级人民法院:
你院本年7月15日〔57〕法研字第008号请示收悉。关于应当由人民检察院提起公诉的案件,如果被害人或者其他公民直接向人民法院提出控诉,人民法院将案件移送人民检察院处理时,究应使用裁定或公函问题,我们认为,以使用公函为宜。

附:新疆维吾尔自治区高级人民法院关于自诉案件移送人民检察院处理时是否可用裁定书问题的请示 〈57〉法研字第008号
最高人民法院:
喀什地区中级人民法院请示:自诉到法院的案件,受理后,在移送人民检察院处理时,是用裁定还是用公函,经我们研究,意见有二:一种主张用裁定,理由是裁定“主要用于在案件审理过程中对于诉讼程序所作的决定”。受理了被害人的控诉,即已是“案件审理过程中”的一环。在“关于北京、天津、上海等大城市高、中级人民法院刑、民事案件审理程序的初步总结”中也提到“将检举,控诉及自诉等案件移送人民检察院或公安机关侦察的”可用裁定。一种主张用公函,理由是法院受理了被害人的自诉,不能算作案件审理过程,仅是将自诉材料移送人民检察院办理,不是也不能决定他们受理,而且,如果用裁定,这种裁定怎么作?谁作?至于14城市初步总结提到用裁定,这个总结是初步的,参酌执行的、修改后的。“刑、民事案件审判程序总结”中也未明确提出比照,拿过去的初步总结来解释修改后的总结,说服力不强。喀什中级人民法院历年来也是用的公函。
哪种意见正确,我们无法肯定,特请示。


鄂州市人民政府关于发布《鄂州市行政许可听证规则》的通知

湖北省鄂州市人民政府


鄂州政发〔2005〕7号

鄂州市人民政府关于发布《鄂州市行政许可听证规则》的通知

各区、乡、镇人民政府,各街道办事处,市政府各部门:
《鄂州市行政许可听证规则》已经2005年3月4日市政府常务会议审议通过,现予发布,请遵照执行。



二OO五年三月七日



鄂州市行政许可听证规则

第一章 总则

第一条 为了规范本市行政许可听证,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政许可法》(以下简称《行政许可法》)的有关规定,结合本市实际,制定本规则。
第二条 本市各级行政机关和法律、法规授权的组织、依法接受委托的组织(以下统称行政机关)实施行政许可听证,均应遵守本规则。
第三条 本规则所指的行政许可听证是行政机关在做出影响公民、法人或者其他组织合法权益的行政许可决定前,依照《行政许可法》第四十六条、第四十七条的规定,决定或经行政许可申请人、利害关系人申请,由行政机关组织行政许可申请人、利害关系人和其他听证参加人表达意见、提供证据、申辩、质证以及行政机关听取意见、甄别证据的行政活动。
第四条 实施行政许可听证应当遵循合法、公开、公正、便民、高效和保障当事人合法权益的原则。
涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的许可事项,听证可以不公开举行。

第二章 听证范围
第五条 下列行政许可事项,行政机关在作出行政许可决定前,应向社会公告,并举行听证:
(一)城市规划、建设、管理和市政基础设施建设方面的重大事项;
(二)科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业中的重大事项;
(三)社会保障和福利方面的重大事项;
(四)价格、环保、交通和其他与群众利益密切相关的重大事项;
(五)法律、法规、规章规定应当听证的其他事项。
第六条 下列行政许可事项,行政机关在作出行政许可决定之前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利:
(一)多个申请人同时申请有数量限制的行政许可事项;
(二)直接对相邻权人的利益产生重大影响的行政许可事项;
(三)对申请人与他人之间直接经济利益产生重大影响的行政许可事项;
(四)直接涉及他人重大利益关系的行政许可事项。

第三章 听证组织和听证参加人

第七条 对本规则第五条、第六条规定范围内的事项作出行政许可决定的行政机关为听证机关。
依法应当经两级以上行政机关审查决定的行政许可事项,其听证机关为最终作出决定的行政机关。
受委托实施行政许可的,其听证活动由受委托单位组织。
第八条 听证机关应当成立听证委员会,负责听证的具体组织工作。听证委员会由三人以上单数的听证员和一至两名记录员组成。
听证机关负责人应当指定一名听证员为听证主持人,具体主持听证。
听证员协助听证主持人组织听证工作,记录员负责听证记录并制作听证笔录和其他听证事务。
第九条 听证员应当符合以下条件:
(一)属于听证机关的工作人员,并具备听证员资格;
(二)熟悉本机关业务工作、听证程序和有关法律知识;
(三)具有一定组织能力和语言表达能力,能够胜任听证工作;
(四)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十条 听证员依法行使下列职责:
(一)确定举行听证的时间、地点和方式;
(二)核实听证参加人身份及其委托代理人身份、权限;
(三)维持听证秩序,制止违反听证纪律的行为;
(四)全面、客观、公正地听取听证参加人的陈述意见;
(五)就行政许可的证据、理由询问听证参加人;
(六)要求听证参加人提供或补充证据;
(七)决定延期或者中止听证;
(八)本规则赋予的其他职责。
第十一条 听证员、记录员有下列情形之一的,应当回避:
(一)本行政许可申请的审查人员;
(二)申请人、利害关系人、本行政许可申请的审查人员的近亲属;
(三)与本行政许可申请有直接利害关系,可能影响许可决定公正的。
第十二条 听证参加人包括申请人、利害关系人、证人、鉴定人、翻译人员和申请人、利害关系人的委托代理人、行政机关行政许可审查人员。
第十三条 对行政许可事项可能涉及他人重大利益关系的,利害关系人的确认按以下方式进行:
(一)申请的许可事项直接影响公民、法人或其他组织重大利益的,该公民、法人或其他组织为利害关系人;
(二)申请的许可事项虽然可能影响到他人重大利益,但指向不明确的,由许可机关向社会公告,要求利害关系人到许可机关登记,许可机关根据具体情况进行甄别,确定利害关系人;
(三)利害关系人数较多的,由利害关系人推选代表;代表难以推选产生的,许可机关通过抽签等公开、公平方式确定利害关系人。
第十四条 听证参加人在听证活动中享有下列权利:
(一)认为听证主持人、听证员、记录员与本行政许可有利害关系的,可以申请其回避;
(二)可以委托1至2人作为代理人参加听证;
(三)提出证据,进行申辩和质证;
(四)查阅、复印案卷资料。
(五)法律、法规、规章赋予的其他权利。
证人、签定人、翻译人员不享有本条第一款第一项、第二项权利。
第十五条 听证参加人在听证活动中承担下列义务:
(一)按时到指定地点出席听证;
(二)遵守听证纪律;
(三)如实陈述、举证、回答听证主持人的询问;
(四)在听证笔录上签名;
(五)法律、法规、规章规定的其他义务。
第十六条 听证纪律包含下列主要内容:
(一)按时进入听证会场;
(二)服从听证主持人的安排,在听证主持人引导下进行陈述、申辨和质证,未经允许不得发言和提问;
(三)未经听证主持人允许不得录音、录相、摄影和采访;
(四)未经听证主持人允许不得随意离开座席或中途退场;
(五)不得在听证会场大声喧华、哄闹或者随意使用通讯工具;
(六)不得进行其他妨碍听证秩序的活动。

第四章 听证程序
第一节 听证准备

第十七条 行政机关就本规则第五条规定的事项举行听证的,应当于举行听证前的20日,以公告的形式向社会告知听证的事项以及听证参加人的登记、选择办法。
第十八条 听证程序在许可机关依职权决定听证和申请人申请听证的情况下启动。凡涉及本规则第五条规定的重大事项,申请人未申请听证的,许可机关应当依职权决定听证;凡涉及本规则第六条规定的许可事项,申请人申请听证的,许可机关应当举行听证。
第十九条 凡涉及本规则第五条、第六条的许可事项,许可机关应当向申请人送达或向社会公告听证告知书。听证告知书应当自收到申请人的许可申请之日起3日内送达或公告。
听证告知书应当载明下列主要事项:
(一)申请人的姓名或者名称;
(二)听证的行政许可事项;
(三)告知当事人有申请听证的权利;
(四)告知申请听证的期限和听证组织机关。
听证告知书必须盖有行政机关的印章。
第二十条 申请人、利害关系人应当在被告知听证权利之日起5日内向行政机关书面提出听证申请,逾期不提交听证申请的,视为放弃听证要求。
对涉及本规则第六条的许可事项,当事人申请听证超过期限或者不符合听证条件的,行政机关应当在收到当事人申请之日起3日内书面告知当事人不予听证。
第二十一条 行政机关应当在申请人、利害关系人提出听证申请后20日内组织听证,并在举行听证的7日前将听证通知书送达申请人、利害关系人,必要时予以公告。
听证通知书应当载明举行听证的时间、地点、方式,听证主持人、听证员、记录员的姓名以及申请主持人回避的权利等内容。
第二十二条 听证告知书、听证通知书可以直接送达、委托送达或者邮寄送达。

第二节 听证程序

第二十三条 听证会按下列程序进行:
(一)由记录员宣布听证会开始,并宣读听证纪律;
(二)听证主持人核对听证参加人身份;
(三)确认申请人、利害关系人是否要求申请听证主持人、听证员、记录员回避。申请人、利害关系人申请听证主持人回避的,听证主持人应当报许可机关负责人决定是否回避;申请听证员、记录员回避的,由听证主持人决定是否回避;
(四)行政许可申请的审查人员提出审查意见的证据、理由;
(五)申请人、利害关系人就所申请的行政许可事项提出证据、理由,并进行陈述;
(六)行政许可申请的审查人员、申请人、利害关系人就行政许可申请的理由和证据进行申辩,并对其他听证参加人提供的证据进行质证。所有与行政许可申请相关的证据都应当在听证中出示、质证;
(七)申请人、利害关系人作最后陈述;
(八)听证主持人宣布听证结束。听证笔录交听证参加人确认无误后签字或者盖章。
第二十四条 听证应当制作笔录。听证笔录应当载明下列内容:
(一)行政许可申请事项;
(二)听证主持人、听证员的姓名、职务;
(三)听证记录人的姓名、职务;
(四)听证参加人姓名或者名称、地址;
(五)听证会举行的时间、地点、方式;
(六)行政许可申请审查人员提出审查意见的证据、理由;
(七)申请人、利害关系人的陈述、申辩内容;
(八)听证参加人进行质证的内容;
(九)听证参加人签名或者盖章,听证参加人拒绝签字或盖章的,由听证主持人在听证笔录上说明情况。
第二十五条 听证结束后,听证主持人应当就听证情况及审核意见写出听证报告,并连同听证笔录一并报行政机关负责人。
行政机关应当根据听证笔录,作出行政许可决定。

第三节 听证延期与中止

第二十六条 听证会尚未举行,但有下列情形之一的,可以延期举行听证:
(一)申请人、利害关系人死亡或者法人、组织解散,需等待权利义务继承人参加听证的;
(二)申请人、利害关系人因不可抗力不能参加听证的;
(三)作为公民的申请人、利害关系人丧失行为能力,尚未确定代理人的。
前款延期原因情形消除后,应当于该情形消除后的5日内举行听证。
第二十七条 听证会已经开始,但有下列情形之一的,可以中止听证:
(一)听证参加人因不可抗拒的原因,无法继续参加听证的;
(二)在听证过程中,需要对有关证据重新鉴定、勘验调查的或者需要通知新的证人到场作证的;
(三)其他需要中止听证的情形。
中止听证情形消除后,应当恢复听证,由听证主持人负责按照本规则的有关要求举行听证会。
第二十八条 申请人、利害关系人有下列情形之一的,视为放弃听证。放弃听证的,不得就同一事项再次要求听证:
(一)无正当理由,不参加听证的;
(二)未经听证主持人允许,中途退场的;
(三)严重违反听证会纪律,不听制止被逐出听证场所的。

第四节 听证费用

第二十九条 申请人、利害关系人不承担许可机关组织听证的费用,所需费用列入本许可机关的预算予以保障。
第五章 法律责任
第三十条 许可机关实施行政许可应当听证而未组织听证的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第三十一条 许可审查人员有下列情形之一的,许可机关或者监察机关应当给予通报批评;情节严重的,给予行政处分:
(一)无正当理由不出席听证会或者拒绝在听证会上陈述的;
(二)为申请人、利害关系人指定、介绍代理人的;
(三)接受申请人、利害关系人吃请的;
(四)在听证会上提供虚假、重大错误信息的。
第三十二条 听证参加人扰乱听证秩序,情节严重的,由公安机关依据《中华人民共和国治安处罚条例》给予处罚;情节特别严重的 依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十三条 各级人民政府应当加强对行政机关实施行政许可听证工作的监督、指导,及时纠正行政许可听证工作中的违法行为,具体工作由本级人民政府法制机构负责。
听证组织机关应当将举行听证许可事项的案卷报本级人民政府法制机构备案。
第三十四条 本规则的具体应用问题,由市人民政府法制办公室负责解释。
第三十五条 本规则自2005年4月7日起实施。